諸外国になくて日本にだけ特別にあるのが株主優待制度です。今では年々増加し上場企業の３社に１社、１３００社がこの制度を実施して静かなブームになっています。ふるさと納税と似て「贈答好き」の日本人の国民性が作り出した独特の制度で配当を重視する機関投資家や外国人投資家は不満を強めています。

 一方、株式発行総額に占める個人株主の割合は日本が17％に対し米国は30%以上となっています。株の様なリスク性資産の保有回避を原則とする日本人個人が株に馴染むには優待制度は良い機会を与えます。優待にかかるコストは上場企業の純利益の約２％、１０００億円に相当するということです。 面白いのは優待内容がまちまちで保有が１００株でも１００万株でも優待内容には大きな差がないという例もあります。背景には多数の個人株主を長期で抱え込み株価安定に繋げたい企業の思惑があると思います。日本マクドナルドはその良い例です。下段には最低購入価格が低く我々の生活に役立ちそうで、優待お得感の高そうな株を上げてみました。

坂本 美有紀（賃貸管理部）

 私の育った会津の山奥での唯一の習い事はそろばん。小学校４年間習い、珠算一級、暗算二級に合格しました。先生の自宅の和室に長机を並べ畳に正座し毎回足が痺れて辛かったことを覚えています。部活で忙しかった中学時代は年一回の珠算競技大会のみ参加し、大会前の２ヶ月間だけ集中的に練習しました。ある年の地区大会では読上算という競技で１位、暗算で２位という好成績を得ました。 地味に学校生活を送っていた私にとってはとても興奮した一日で１位を獲った瞬間は今でも鮮明に覚えています。

 「頭の中にそろばんがあるって本当？」とよく聞かれましたが私にはあります。携帯のない時代には計算機代わりに重宝がられたり、買い物の際レジで合計が出る前にぴったりの金額を出して置くという自己満足なこともよくやりました。 集中力や記憶力が培われるという珠算は現在５歳の娘にも、今後興味を持って貰いたいと思っています。私は頭の体操として一緒にそろばんをはじけたら嬉しいです。

「お金の哲学」富田和成著　 （株）インプレイス

 またまた、ご紹介したい新刊本が出て参りました。「お金の哲学」という本です。著者の冨田和成（とみた・かずまさ）氏は神奈川県出身。一橋大学卒業後、野村證券で数々の営業記録を樹立し、最年少で本社の超富裕層向けプライベートバンク部門に異動。 ２０１３年に金融工学を駆使した投資ベンチャー企業株式会社ZUUを創設されました。冨田氏は世界の多くの大富豪に接してきた経験を活かし彼らの公私のわたる生活の実態を本書にまとめました。

 大富豪ならではの習慣や心構え、ひいてはその根底に流れるお金に対する哲学を一般人小金持ち 大富豪の３つのカテゴリーに分けて説明しています。ビジネス書ではベストセラーになる10万部を突破していますが、 45項目にわたる一般人、小金持ち、大富豪の違いの説明はビジネスを超えて人間の本質に迫る人生哲学を学ばせてくれます。大富豪になる方法の伝授本ではありません。

 尚、本書で大富豪と称しているのは純金融資産１億円以上を保有し、小金持ちは年収数千万あるが、純金融資産は１億円に達していない人。そして一般人はそれ以外の人となります。日本には大富豪のカテゴリーに入る人は２%とのことです。 注）純金融資産とは不動産を含まない現預金・株・国債社債等換金性のある資産から負債を引いたもの。

4月16日に税理士法人シリウスの田中博史税理士をお迎えし、「不動産オーナーの為の法人設立」というテーマで約2時間講義をして頂きました。当日参加出来ず、ご関心のある読者も沢山いらっしゃると思いますので、要点を抜粋してご説明いたします。

①個人と法人の実効税率の違い

 日本政府の税制方針は景気浮揚や国際競争力を維持するために企業の利益に課税する法人税の税率を年々軽減してゆく傾向にあります。一方、個人の所得に課税する所得税は軽減されておりません。 所得金額６００万円を境として個人所得税の税率と法人税率はその差が逆転して個人所得税の税率は上がって行きます。下段のグラフをご参照下さい。

 税率に関してもう一つ覚えておいて頂きたいことがあります。即ち、個人所得税の税率は超過累進税率を取っているということです。超過累進とは所得が大きくなるにつれて、飛躍的に税金が高くなると言う事です。年間の課税所得金額が１９５万円以下なら５％の税率ですが、４０００万円超なら４５％の税率になります。

①個人は所得税・住民税・不動産貸付業の事業税・復興特別税の実効税率（所得控除は考慮せず）。最高は4,000万円超の所得に対し所得税45%＋住民税10%=55%となります。

②法人は法人税・住民税・事業税の実効税率で資本金当1千万円以下従業員数50人以下

④欠損金の絨毯と減価償却

 小難しい経理の話になって恐縮ですが、個人でアパート経営をして赤字を出した場合、青色欠損金の繰越は３年間しかありません。一方、法人だと欠損金の繰越期間は９年まで延びます。更にもう一つあります。個人の場合、減価償却費は強制償却となり決められた計算式で算出された金額を定期的に計上しなければなりません。 一方、法人の場合だと償却限度額の範囲内であれば、自由に調整が可能になります。つまり、利益が出た時は償却費を計上し、出ていない時は計上しないという利益幅の調整が可能になります。

⑤法人は所得の分配で節税

 法人の経費計上で何と言っても効果が大きいのは役員報酬や社員への給与を経費計上する事が可能だという点です。個人の場合は青色事業専従者でなければ給与の経費計上は出来ません。一方、法人はちょっとしたアルバイト代として親族や知人に給与を払い損金計上する事も出来ます。

 右記の表題は3月26日の日経新聞日曜版の表題と同じです。この記事を読まれた読者の方は多いと思います。非常にタイムリーで質の高い記事とネット上で高評価されています。内容は空き家がどんどん増えているにも関わらず、２０１６年の貸家着工数が８年ぶりに４０万戸を超える見通しになったことです。 理由は２０１５年1月1日施行の相続税改正により実質的な相続税の増税が行われた為です。私の相続勉強会でも「貸家を使えば現金に比べると課税評価は半分以下に下がり、大きな節税効果が見込める」と一緒に勉強しました。しかし、ここに盲点盲点がないでしょうか？　世の中は間違いなく少子高齢化の方向に向かっており、人口減少社会である事は間違いありません。20０8年米国のリーマン危機を引き起こしたサブプライムローン問題の日本版にもなりかねません。賃貸住宅の新設が異形の膨張をしています。数字関係を整理します。

• ①2016年の全国の不動産融資は前年から15%増の12兆2806億円でバブルも上回る過去最高を記録した
• ②12兆円を超える不動産融資のうち、アパートローンは3兆7860億円と3割りを占める。アパートローンは前年比21％増と急激な伸びになっている。
• ③結果として貸家の新築着工件数は41万8543件と高水準になっている。
• ④貸家の新設着工件数は5年連続でプラスになっている。貸家ブームは地方の方が過熱しており、島根、長野、富山、徳島、福島、鳥取、青森の7県の貸家の新設着工数は前年比30％増となった。

出典:2017/1/25日経Web刊

 上段左のグラフの様に新設の賃貸住宅着工件数は人口減にも拘らず増えています。一方、総務省調査による空家数は２０１３年で８・２百万戸、空家率は１３・５％となっています。 この数字は全ての住宅を含んでおりますので賃貸住宅の空家数だけを取り出しますと同年で４２９万戸、空家率１８・９％となっています。この空家率は10年後にはほぼ倍になると予測されており、とりわけ賃貸住宅の空き家現象は益々深刻化して行きます。

 新設貸家の舞台裏を見てみましょう。左図は賃貸住宅建設とサブリースを行う業界最大手の東建コーポレーションの過去５年間の受注高の推移を表したものです。各年度右肩上がりで伸びています。同業の大東建託は先期８期連続の増収増益、レオパレスも同じ様に５期連続の増収増益を記録しています。いずれもリーマン危機からやっと立ち上がって来た企業です。

 左記の表は上段が越谷市の賃貸住宅の５年ごとの新たな需要を表し、下段は同期間中の新設賃貸住宅の供給を表したものです。需要は41,880-37,880=4,000 供給は4,838で供給が需要を２割ほど上回っています。

 IT技術の進歩が著しい昨今、ドローンのいろいろな活用方法がネット上で紹介されています。そんな中で自撮り専用ドローンが来月にも日本で発売される予定です。専用のアプリをお手元のスマホにダウンロードすればスマホは操縦キットに早変わりします。 最大20mの高さからスポーツイベント、風景、監視用動画、物件撮影何でも撮れます。ホバリング機能もあるのでその場にとどまってじっくり撮る事も出来ます。残念ながら最長飛行時間は3分ですが、バッテリーが改良されて飛行時間は更に長くなると予想されています。 もう一つ画期的なことがあります。エアセルフィーを世に送り出したのは英国のベンチャー企業です。この会社はネットで出資者を募り、瞬く間に世界中から約３億円の開発資金を集めたそうでこの点も大きな話題になっています。