マルヨシ通信の編集方針として自社広告宣伝になるような内容は極力避けて参りましたが、今号だけは例外とさせて下さい。２０１６年の業績により当社はセンチュリー21加盟店９０７店舗（昨年10月末現在）の中で10年連続賃貸仲介部門売上全国１位の栄誉に輝きました。これもひとえに日頃からお世話になっておりますオーナー様、入居者様のご支援の賜物と厚く御礼申し上げます。表彰式は２月７日大阪で行われました。 前段が長くなりましたが、大阪繋がりで今号の哲央の部屋では「大阪あるある」をお届け致します。「そうだ、そうだ」と言って貰える大阪の特徴を紹介させて頂きます。
表彰式の様子（左が私）
「ボケ！ あほなこと抜かすな！ 死んでまえ！」。関東人がこういう暴言を聞いたら喧嘩になりますが、大阪人の間では愛情表現と採られることもあります。 「うっさいわハゲ」「死ねあほ」は笑って済まされることもあります。大阪人が一番落ち込むのは「おもんないねん」（=面白くない）、「すべってんぞ」とか話に落ちがないというあてつけで「で？」という言葉だそうです。
あなたは次の難しい地名を幾つ読めますか？
【回答】
a.じゅうそうb.えびすばしc.はなてんd.くにじまe.うつぼこうえんf.くまたg.こぼれぐちh.しじょうなわて
大阪人の誰もが知っているおとぎ話の替え詩です。(こういう乗りなんですね！)
むかしむかし、あるところに
おじいさんとおばあさんがおりました。
おじいさんは山へしばかれに、
おばあさんは川へどつかれに行きました。
さすべえ
【回答】a.上野 b.新宿 c.銀座６～８丁目 d.丸の内 e.日本橋 f.表参道・原宿 g.池袋・上野 h.横浜 i鎌倉 (出典：ウェブサイト大阪あるある)
ええカッコしいは嫌われると思う。でもそこを敢えてこじ開けて披露して貰いました。
芸人タレントのロンドンブーツの敦（あつし）に似ているとよく言われます。しかしそれが私のプチ自慢ではありません。私は当社に勤める前に3年間ほどアパレルの高級ブランド店に勤めておりました。洋服を買いに来られるお客様の特徴や購入商品を丹念に記録し続け、気づいたら３００名の常連のお客様の顔と名前は即座に出て来るようになりました。 私のプチ自慢はこの点です。モノを売るということに関しては洋服も不動産も真剣に対応して参りましたが、不動産の場合は家族構成、職業、趣味、年齢、などお客様の個人情報に深く入り込む形になります。そうしないとドンピシャの物件をご紹介出来ないからです。
警戒心を持たれずに必要事項を聴いてゆく能力も前職の接客経験から習得しました。今私は30才です。妻は同じブランド店の店長でしたが私より6才年上で導かれるままに結婚しました。 年上の女性のお客様との相性が良いというのも私のプチ自慢です。（笑）
後列右端が私です。
私は中学校時代、女子卓球部に所属していました。練習量は校内の部活の中で一番だったと思います。土日はもちろん、夏休みもほぼなし。野球部に「可哀想」と言われるほどでした(笑)
顧問の先生は、元体操選手の先生でした。ですから卓球に関しては先生も先輩も含めみんな初心者でしたが、とにかく練習量と根性で、団体・個人関東大会出場を目指していました。練習試合も含め、遠征では関東地方のほとんどの都県に行ったと思います。 ひたすら練習を重ねるうち、いつの間にか私たちのチームは、県内強豪校に名を連ねるようになっていました。大きな成果としては、団体では関東選抜大会出場。個人でも最後の県大会、シングルス11位となり目標だった関東大会に出場することが出来ました。 部活に関しては、結果というよりも、夏は地獄の暑さ、冬は極寒の小さな練習場で、３年間目標に向けて戦い抜いた頑張りが何よりの自慢かなと思います。
私のプチ自慢は自分で自分の髪を散髪出来る事です。それも仕上がりがプロ並みで誰が見ても私が自分でやったとは思われないことです。何故こんな事を始めたかをお話します。幼稚園児の時には、母親に自宅でバリカンで髪を刈ってもらっていました。 その後、適齢期になって床屋へ行きました。体を倒されて顔全面にタオルをかけられ、私はパニックに陥ってしまいました。その経験がトラウマになりそこから床屋離れが始まって、こんな技を見出してしまいました(笑)。
昔から手先が器用で物作りが好きでした。絵を描いたり、工作が得意でした。今は賃貸住宅の不具合を発見すると直ぐに応急処置を施すことが出来るなど、器用さを発揮しています。また、現場対応を重ねて行く中で常に改善策を探そうとするのですが、 改善が面白いと思える姿勢は子どもの頃から変わりません。散髪キャリアは１５年になりましたが、今後夏は自分で、冬は美容室でプロにお任せしようと考えています。
国税庁は昨年12月15日に平成27年分の相続税の申告状況を発表しました。H27年1月1日より施行された税制改正の影響で、相続税の課税対象になった被相続人の申告数が倍近くに急増するなど大きな変化がありました。ポイントとなる事項を箇条書きにまとめました。
付表もいずれも国税庁HPより抜粋
不動産業ほど社会や人間の色んな側面を観察できる仕事はありません。今号ではお金持ちを取り上げます。お金持ちはその富の源泉や長者の生活方法により4つの違ったパターンに分けられますが一つの共通項があります。お金持ちが一番気を遣うのは、資産をふやすことではなく守ることです。節税対策を含めどの出費を抑えて、どこにお金を掛けるかを知っています。 その為には日々絶え間ない勉強をして、色んな情報を採り入れ実行に移しています。
越谷市内の住宅地に１０００坪以上の土地を保有している地主さんなどがこのタイプに当たります。ガツガツ働いて稼ぐ必要もなく、先祖代々の土地を維持するのが仕事になります。 だからといって遊んで暮らすのではなく、皆さん何らかの仕事をしています。兼業農家の方もいらっしゃいますが、 就業されている方は公務員や老舗財閥企業勤務者などお堅い仕事が多いようです。恵まれた環境に育ったこともあって、性格は穏やかな方が多いのも特徴です。例えばAさんのケース。先祖代々の土地でアパート、マンション、テナントビルを所有されています。それだけでも悠々自適な生活は送れそうですが、堅実な志向を親から受け継ぎ、Aさんは大学卒業以来、地元の市役所で働いています。代々のお金持ちというのはコスト感覚に長け、派手な振る舞いを好みません。子どもの教育も「とにかくいい大学に行って、いい会社に入りなさい」という学歴至上主義は採ってません。基本的に競争や争い事は好まず言葉遣いも丁寧です。
最大の悩みは、代々の土地をいかに守っていくかです。周辺の土地一帯はかつてAさん一族が所有していましたが、相続が発生するたびに一族の所有地は小さくなっていきました。法人立ち上げ、資産の組み換え、暦年贈与の実施など節税や相続対策には日頃から相当気を遣い、勉強を怠りません。
自ら会社を立ち上げて事業で成功を収めたのは、ソフトバンクの孫正義社長やユニクロの柳井正社長だけではありません。全国には一見地味な企業がいくらでもあり、その経営者たちも数十億円レベルの純資産を有するお金持ちとなっています。 タイプ①のお金持ちとは違い、自ら起業して資産を殖やしてきたので、「一番の趣味は仕事」という人が少なくありません。性格的には、自分にも他人にも厳しいという人が多いのが特徴といえます。
子どもの教育にも熱心です。自らがたたき上げだったため、子どもは何としても超一流大学に行かせたいという思いが強いようです。仕事以外でも合理的、実用的に考える傾向が強いですが、ケチという訳ではなく効率的なお金の使い方を知っています。 人の懐に入り込んで人脈を築き自らの成功を収めてきたという自負と経験があるので、周囲からは金払いと面倒見がいい人だと思われることに気を配っています。常に頭を悩ませているのは後継者問題です。後継者問題は地方都市の場合特に深刻です。 息子が地元に戻って親の事業を承継する事を拒んだり、後継社長になる器でなかったり。大塚家具のように承継した娘が親の経営方針と真逆の方針を採って経営難に陥っているケースも少なくありません。それほど事業の継承は難しいです。
創業社長といえばやはりこの人。松下幸之助翁
タイプ③は株やFX（外国為替証拠金取引）、不動産などへの投資で大儲けした投資家タイプのお金持ちです。彼らの趣味は投資です。余分なお金を使うくらいなら、とにかく投資に回す傾向が目立ちます。だから意外と金銭にシビアな人が多いです。 投資に関しては、数千万円、数億円レベルの資金の投下を全く惜しまないのに、それ以外はとことんお金を使わない。唯一の高い買い物が現金で一括購入した高級マンションという人も結構います。ただし、投資家の中には自己使用の為には割高感のある物件の購入はせずに賃借という人も多いです。 投資家の多くは大抵、法人を設立し、高級車を所有し、高級店で外食して接待交費で落としています。投資家タイプのお金持ちの悩みで意外に多いのが結婚問題。大金を手にした後、お付き合いする異性に対しては「自分のお金が目的なのでは？」と疑い深くなることも多く、独身者の比率は高いです。周りからは自由気ままな生活で羨ましいとも言えるし、孤独な人生で可哀そうという二通りの見方をされています。
タイプ③の代表格のこの人も一時期を作りましたが今でも活躍されています。
２０１５年の年収が１億円を超えた上場企業役員数は504名になったと報道されています。それは別として一般的なサラリーマンで最もお金持ちと見られるのが、外資系の金融機関やコンサルタント会社などに勤める人達で、年収２０００万～５０００万円という人がほとんどです。 それだけ稼いでいれば相当な資産が築けそうなものですが、実際には金遣いが粗い〝キリギリス〟タイプが少なくありません。高級スーツに高級時計で身を固め、ポルシェ、ベンツ、BMWといった高級外車を乗り回す。自宅は誰もが羨むような超都心の高級マンション又は高級住宅地の戸建てというパターンです。 とにかくブランド志向が強いため、子どもの教育にもお金をかけ、有名私大の付属小学校のお受験、バイリンガルを目指してインターナショナルスクールや留学も当然と考えています。そういう意味では芸能人に近いイメージかもしれません。ただし、立場は不安定です。高収入の裏返しで、外資系企業というのは実績主義でいつクビになってもおかしくない常在戦場です。誤解を避けるためにタイプ④には堅実な〝アリさん〟タイプの高収入サラリーマンも少数ながら存在していることを付け加えておきます。彼らは職住接近のマンションに住み、国産車に乗り、しっかり 貯蓄もして、普通の暮らしを心がけています。
お金持ちは誰もが羨む存在かも知れませんが、色々な悩みも抱えていると思います。それでも孫正義さんの様に「夜寝るのが惜しいくらい明日が来るのが待ち遠しい」と考えている前向きで努力家の人が多いと思います。
農業従事者の高齢化が進み、後継ぎがいないために農地を売却せざるを得ない人が増えています。ところが、農地は簡単には売れません。国民の食料自給の礎となるべき農地は、その保護目的のために売却に対し極めて厳しい法律があります。日本の食料自給率は40%程度しかなく、国土面積も小さい日本では、 優良な農地の確保は優先事項だからです。もともと都市における「市街化区域」は街創りを推し進めることが原則であり、市街化区域の中にある農地についても「宅地化すべきもの」として位置付けられていました。しかし、大都市にも古くから農業を続ける者は数多く存在し、関係者から農地として維持することの要望が強かったほか、 社会的要請として防災や環境保全の意味からも市街地に一定の緑地を遺そうという方針が立てられました。 具体的には１９９１年3月に従来の生産緑地法が改正され、市街化区域内の農地は保全する目的の生産緑地と、原則どおり宅地化を進める特定市街化区域農地（＝宅地化農地）に分けられました。生産緑地に指定された農地では固定資産税などが一般農地と同様に極めて低い税額に抑えられたほか、相続税の納税猶予措置などが適用されることになりました。
それに対して、生産緑地以外の「宅地化農地」では固定資産税などが宅地並みに課税され、相続税の納税猶予を受けることもできない制度になりました。（下段表参照）生産緑地は税制面での優遇を受ける代わりに30年間の営農義務が課せられました。 現存する生産緑地は全国に約１３，６５３ヘクタール（H26年3月31日時点）あり都府県別の地区数や面積は左記の表の通りです。
国土交通省作成「全国生産緑地県別一覧」埼玉県は面積比で全国の13%
次に左のグラフをご覧下さい。黄色の折線で示した生産緑地以外の市街化区域内農地は１９９２年度の３０，６２８ヘクタールから２０１３年度の１２，９１６ヘクタールまでほぼ一貫して減り続け、20年あまりの間に約6割減少し、本来の目的だった「宅地化」が進んだと考えられます。
問題は過去30年間で1割程度の減少しかない生産緑地で緑の折線で表示しました。２０２２年に営農義務が外れても、引き続き農業を続ける人はいるでしょう。 しかし３００坪の農地で稲作をやっても年間10万円程度の収入にしかなりません（利益ではなく売上です）。年齢的な問題だけでなく採算的にも後継者が生まれにくい状況になっています。 生産緑地でなくなると固定資産税・都市計画税は宅地並みになり、相続が発生した場合には猶予されていた相続税を支払わねばならず、その為に土地を手放す人も出てきます。
自治体による買取りもあまり期待できそうにないので、生産緑地が一気に宅地へ転用されることはないとはいえ、農地の売却やアパート建設などを検討する人は徐々に増えて行くと見込まれます。いずれにしても、生産緑地の宅地化は待ったなしで進んでいくはずであり、それに隣接するマンションや一戸建て住宅を購入する際には注意が必要です。これまで生産緑地が存在することによって日照が確保されていた物件でも、今後はそれが遮られる可能性も考えなければなりません。 生産緑地の跡地に賃貸マンションやアパートが建てられれば周辺で既存の賃貸住宅をお持ちのオーナー様の事業計画にも影響してきます。
最近では国や自治体も生産緑地の宅地化方針を転換する動きがあります。都市農業振興基本法を２０１５年4月に制定し、都市農業を重要な産業として位置付け計画的に保全を図ろうとしています。 例えば、国土交通省は「市民農園等整備事業」で生産緑地の買取りを後押ししており、２０１６年度からは面積要件を緩和してすべての生産緑地に対応できるようになりました。
自治体が社会福祉施設への用地賃貸をあっせんするなど、独自の活用策を探るケースもあるようです。いずれにせよ「生産緑地の２０２２年問題」は避けては通れない課題として出て参りますのでこれから数年間にどのような動きがあるのか、しっかりと注視して対策を考えておく必要があります。
生産緑地を使ってこの様な家庭菜園の取り組みを進められています。
博報堂生活総合研究所が首都圏と関西圏の15歳から69歳の男女１００８人を対象にアンケートを実施し２０１７年のヒット予想をして貰いました。設問は「２０１６年に注目された商品やサービス等の中から２０１７年以降も話題になりそうなもの、人々の生活に普及・浸透していきそうなもの」を選択して下さいというものです。 そのランキングは次の通りです。ほとんどがITの発達や進化によってもたらされた消費やサービスになります。私達も今後の時代を生き抜くにはIT難民にならない様に最低限の知識だけでも得ておく必要がありそうです。
注①写真や短時間動画に特化した無料のSNS
注②ゴーグル型装置を頭に付け仮想画面を現実さながらに見る。スマホでソフトを採れる。
Googleの自動運転車
1月22日（日）資産管理勉強会の一環として「確定申告の周到な準備」というテーマで田中博史税理士にご講義頂きました。25名のオーナー様が熱心に講聴されました。好評につきまして田中先生には4/16「不動産オーナー様にお勧めの法人化」についてもご講義頂きます。非常に有益な内容ですので是非ご参加くださいませ。
| 日時： | 2017年3月12日（日）14:00～16:00 | |
| 場所： | 「越谷市民活動支援センター」 越谷駅東口徒歩1分ツインシティB 5F |
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| 題目： | 「賢い生前贈与のススメ」 |
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| 日時： | 2017年3月19日（日）14:00～16:00 | |
| 場所： | 「越谷市民活動支援センター」越谷駅東口徒歩1分ツインシティB・5F セミナールームA |
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| 題目： | 資産管理賃貸経営 | |
| 日時： | 2017年4月16日（日）14:00～16:00 | |
| 場所： | 「越谷市民活動支援センター」越谷駅東口徒歩1分ツインシティB・5F セミナールームA |
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| 題目： | 「不動産オーナー様にお勧めの法人化」 | |
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