マルヨシ通信No.30　障がい者住宅による賃貸経営マルヨシ通信　No.30　障がい者住宅による賃貸経営

マルヨシ通信No.30　障がい者住宅による賃貸経営2017-12-25

マルヨシ通信No.30　

1．【哲央の部屋】全国お雑煮トレヴィア
 2．【スタッフ紹介】私がお奨めしたい癒しの地
 3．【健康】中高年からの歯の管理
 4．【時流解読】竹中平蔵先生の時流講演抜粋～特別寄稿　小山哲央～
5．【賃貸経営】障がい者住宅による賃貸経営
 6．　日本人の誕生日多い順ランキング
 7．　今後の勉強会の開催予定

1．【哲央の部屋】全国お雑煮トレヴィア

　本誌が皆様のお手元に届く頃にはお正月の準備に入られているご家庭もいらっしやると思います。
今号では全国各地のお雑煮を取り上げてみました。小さな椀の中にそれぞれの郷土の温もりが感じられます。

北海道肉じゃが味雑煮

　北海道はもともとお雑煮はなかった地域ですが開拓国の雑煮がごちゃまぜになって北海道ならではの形に仕上がりました。餅は、焼かない煮溶けた感じの切り餅。出汁は鶏ガラの濃いしようゆ味。具材は、鶏もも肉、玉ねぎ、にんじん、ナルト。北海道といえば特徴的なのは汁が甘いこと!関東の人は「肉じゃがの汁みたいな昧」と言うそうです。具材の甘いたまねぎは北海道ならではです。

岩手くるみ雑煮

　豪華ないくらまで乗っている具だくさんのお雑煮からわざわざお餅を引っ張り出して別皿に入った、砂糖や出汁で味付けをしたくるみだれにつけて食べます。豪華で賛沢なお雑煮だけでも十分においしいのにさらにさっぱりとこってりの全く遣った昧の食べ合わせで一度に二つの味を楽しむ事が出来ます。くるみダレがたまらなく旨いのでやみつきになるそうです。

東京江戸雑煮

　東京の一般的なお雑煮は、昆布とかつおを合わせたさっぱり出汁。鶏肉、小松菜・ほうれんそうなどの青菜、なると、しいたけなどと一緒に、焼いた角餅が入っているのが特徴です。東京のすまし汁はみりんとしようゆで作る甘めのしょうゆ味が主でみりんを入れない西日本の薄口しようゆ味と違います。

京都白みそ雑煮

　京都の一般的なお雑煮は、こっくりと深い味わいの白みそ仕立て。濃厚な白みそに香ばしいかつお節が一段と味の深みを引き立たせます。「角が立たず円満に過ごせますように」という思いをこめてお餅は丸餅。具材もすべて輪切りや丸のまま加えられるのが特徴です。なんといっても彩り豊かな真っ赤な金時人参は欠かせません。

　かつお出汁と白みそのマイルドで日のある甘みと繊細で優雅な味わいがこれぞ京都という感じです。

博多ぶり雑煮

　博多雑煮の三種の神器は『ブリ・かつお菜・あごだし』だと言われています。出世魚「ぶり」が椀の真ん中にドドーンと置かれているのが特徴です。出汁はとびうおの煮干である「あご」を使用したあご出汁ベースのすまし仕立て、かつお菜は高菜の仲間で、茎の部分の味がカツオ節に似ていることが名前の由来といわれています。

皆様どうぞ良いお年をお迎え下さいませ。

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2．【スタッフ紹介】私がお奨めしたい癒しの地

小山　哲央　（代表取締役）
　もし、「人生の終わりにもう一度訪れたい所はどこですかっ？」と聞かれたら、私はスイスのツ工ルマット(Zermatt)と即答します。30年前に小さな子供の手を引きながら訪れた記憶が今でも鮮明に残っています。標高二千メートル近い高原で周囲を山々に固まれ、ダイナミックな自然の中にヤギや羊が放牧され、のどかな景観を作り出しています。

　山小屋のレストランが日本では考えられない豪華仕立てでした。都会の一流レストランの様にクロスを敷いたテーブル、銀のナイフ、フォークを使つての本格的なスイス料理を素晴らしい自然を眺めながらじっくり堪能させてもらいました。驚くのは30年前に既に電気自動車しか入山を許されないほど環境への気配りがされていたことです。アルプスのハイジの物語を生み出したツェルマットが青い紺碧の空の下に広がっているのも環境対策の努力の結果でしょう。

山本　彩楓　（賃貸営業部）
　私のお薦めする癒しの揚所は、生まれ育った岩手県の自然豊かな風景です。写真は今年のGWに帰省した際、母と一緒に出かけた雫石町の小岩井農場で撮りました。真っ青な空、雄大な草原、可愛い子羊の群れを見ながら食べるソフトクリームは濃厚で上田な格別の味わいでした。地元に住んでいる時はごく当たり前の景色だったのですが、埼玉に引っ越して5年、たまに帰省する際にこうやって家族と一緒に色々な所に出かけてみると子供の頃には感じなかった自然の素晴らしさに気づき、なんだかとてもいやされます。

　他にも、西和賀町の錦秋湖や、花巻市の釜淵の滝など、マイナスイオンを感じる揚所が沢山あり、帰省のたびに新たな魅力を発見するのが私の楽しみの一つです。目立った観光地は少ないですが、ありのままの自然や美味しい食べ物が沢山ある素敵な所なので、是非一度岩手におでんせ！(岩手の方言でおいで下さいという=意味です。)

下田　和弘（経営企画部）
　私は群馬県富士見村で生まれ育ちました。平成の大合併により今は前橋市になっています。国定忠治で有名な赤城山麓にある人口2万2干人の田舎です。群馬は山に固まれていてどの方向でも遠くに山が見え、山に固まれた風景に山が癒されます。他県の人は群馬については空っ風以外に何も思い浮かばないと思いますが、結構お勧めのポイントがあります。

　草津温泉、伊香保温泉は有名だと思いますが、草津温泉から更に山を登っていくと草津白根山の頂上に着きます。頂上には火口に水が溜まって出来たカルデラ湖があります。カルデラ湖の周りは有毒ガスの為木々が生えておらす、無機質な色の地表ですが、湖面は美しいエメラルドグリーンの色をしています。この幻想的な風景が私のおススメする癒しの揚所で
す。他に水沢うどん、吹き割の滝、尾瀬の湿原、我妻渓谷の紅葉等ご紹介したいものは沢山あります。群馬県観光大使の下田でした。

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3．【健康】中高年からの歯の管理

　読者の皆様はご自分の歯を何本お持ちですかっ？厚生労働省や日本歯科医師会が印歳になっても20本以上の自分の歯を保とうと提唱し、公益財団法人「8020推進財団」が創設され30年経ちました。何故20本かと言いますと親知らずを除く28本の歯のうち少なくとも20本以上自分の歯があればほとんどの食べ物を噛み砕くことが出来、おいしく食べられるからというのが由来です。噛む力を維持する事は栄養摂取の偏りを防ぎ、歯周病の進行や筋力の低下を招かない為に重要です。

　下段のグラフをご覧下さい。国民運動の甲斐があって1993年から2016年にかけて各年齢層にわたり却本以上白歯を保持されている方は増えております。例えば75歳～84歳の自歯保有比率は1993年に10.6%だったものが2016年には51.6%まで急激に改善しています。

65歳以上は喪失歯の急増期

　一方、65歳以上になると歯を失うケースが増えて来ます。70歳代では一人当たりの平均喪失歯数は9本となっています。結果として歯数が少なくなると軟らかい食べ物ばかり食べて顎の骨や筋肉の運動量が減り、血液の循環が悪くなり脳の老化を招きます。認知症を発症する可能性が高まります。5年前に92歳で天寿を全うした女優の森みつ子さんは最後迄ご自分の綺麗な歯を全て維持されていました。どんなに忙しくても就寝前は歯閏ブラシを使って30分以上の歯磨きをされていたそうです。

　高齢になって喪失歯を作らず、健康歯を保持する為にはどうすれば良いのでしょうか?同財団のHP(クリックすると8020推進財団のウェブサイトが開きます）には次のように書かれています。

①一口食べるのに30回噛む習慣をつける。

②歯磨きだけでなく歯閏ブラシも使う。高速且つ微細な動きで歯垢を掻き出してくれる電動歯ブラシも効果あり。歯垢には僅か1ミリグラムの中に10億個の細菌が棲み伺いていると言われています。

③かかりつけの歯科医院で定期的に健診を受ける。成人の80%が程度の差こそあれ、歯周痛に罹患しているというデータもあります。歯周病は自覚症状なく進行していて気づいたら手遅れという厄介な病です。

④歯数が減ったら入れ歯などで噛む力を維持する。

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4．【時流解読】竹中平蔵先生の時流講演抜粋

　10月28日に竹中平蔵先生の講演があり聴講して参りましたので、その内容を抜粋してご報告致します。竹中さんのセミナーは過去何度か聴講しいつも学ぶことが多いです。十数年前のセミナーでは羽田空港が早期園際化に踏み切らなければ日本の将来はないと力説されておりました。その後、千葉県の反対など紆余曲折はあったものの羽田空港が国際化して大多数の国民は良かったと思っているのではないでしょうか。

　本講演当日の一週間前に衆議院議員選挙の開票があったので、政治の舞台裏ではこういうことがあったと面白い裏話から始まりましたが、本誌では割愛させて頂きます。竹中さんの講演は「これからの時代を読み解く4つのキーワード」と言うテーマでしたのでその内容に沿って進めます。※資料は全て当社で揃えたものです。

竹中平蔵先生プロフィール
　1951年和歌山県生まれ一橋大学経済学部卒業後ハーバード大学の准教授、慶応大学の助教授を経て2002年郵政民営化を進める小泉首相に請われて金融経済財政政策担当大臣、参議院議員、総務大臣の要臓を歴任。現在は慶応大学の教授の他、政府の各種諮問委員会の委員を務める。

その１【東京】

　下段右にある都道府県別の人口増減グラフをご覧下さい。平成２４年と平成２５年の人口の増減を表しています。２年連続で人口増になっているのは８都府県（沖縄、東京、宮城、福岡、埼玉、神奈川、愛知、滋賀）しかありません。中でも東京への人口流入は際立っており平成２５年の人口流入は前年比0.5%(約7万人〉を超えています。更に下段左の表にあるように大学の都心回帰も続々と進められています。

　郊外にキャンパスを置いていてはこれからの少子社会に向けて学生の定員割れを招く死活問題になると心配するからでしょう。著名米旅行誌では米国を除く世界の魅力ある都市ランキング１位に東京は２年連続で選ばれています。

その２【インバウンド・外国人観光】

　左記は昨年までの訪日観光客数と消費額の推移です。今年は10月末の段階で既に2400万
人を突破したと言うことなので、昨年の2割増しの観光客数が見込まれています。経済効果としても4兆円近いお金を落としてくれる一大産業なので今後更に活性化され投資の対象に
なるでしょう。一方では京都の神社仏閣の近くでゴミの投げ捨てがあるなど観光公害も
増えているので細かいフォローも必要です。

その３【リカレント教育】

　リカレント教育というのは学び直しという意昧です。例えばネットの発達により自宅のパソコンから簡単に振込みが出来る様になり銀行のカウンター業務が縮小され大量に行員が余ります。一方、サイバーセキュリティー要員は２０万人足りないと推定されています。世の中が求めている新しい技術や知識を学び直すことにより貴重な人材を活性化させようという動きが政府や産業界に生まれています。

その４【第4次産業革命】

　１８世紀後半に蒸気機関の発明による第一次産業革命が誕生しました。
２０世紀初頭には電気の発明による第二次産業革命、1980年代にはコンピューターを駆使しての自動化により第三次産業革命が興りました。

　そして2010年以降、ネットやA|( 人工知能)の発達により我々は第四次産業革命の真っ只中にいます。この革命のスピードは物凄く早くオクスフォード大学のマイケルオズボーン教授は１０～２０年以内に米国の労働人口の４７％はAIを使った機械に代替されるとの事です。

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5．【賃貸経営】障がい者住宅による賃貸経営

　
　11月26日（日）障がい者住宅のご紹介をテーマとした賃貸経営勉強会を聞きました。

　30名以上の方が参加され熱心に聴講され活発な質疑応答も行われました。2時間の講義を本誌の2千字で説明するのは無理がありますが、読者の皆様には概略だけでも是非お伝えし、ご関心を持って頂きたく本号で取り上げました。先ず、下記の地図をご覧下さい。

　北越谷駅徒歩10分圏内でこの一年間で建設済み、あるいは建設予定の新築賃貸住宅を示しています。駅近でこれだけの新築物件が出て来たら賃貸住宅市場はどのようになるでしょう？

　マクロの数字も検証してみましょう。一都三県の過去3年間の空室率の推移と越谷市の人口動体の予測です。越谷市は人口・世帯数共に2017年にピークを迎えますが、その後2060年までの43年間で空室率は最悪ケースの予測で25%も人口が減ります。埼玉県の空室率は首都圏の中でも一番悪く、大手鑑定評価会社の（株）タスの調べに拠れば2066年9月には16.25%だった空室率が2017年9月には18.33%を記録し状況は年々悪化しています。

障がい者住宅とは？

　人口や世帯数が減少の一途を辿る状況の中で賃貸住宅ビジネスに当てはめると、その影響は築年数の古い、駅から遠い物件に真っ先に及びます。それでは築古、駅遠の物件を所有している大家さんや未利用地、低稼働地、空き家を抱えている地主さんはどうすれば良いでしょうか?

　今回の勉強会で当社は一つの対応策として障がい者住宅を提案させて頂きました。障がい者住宅とは障がいを持つ方々が共同生活を行い、規則正しい生活を学んで自立を目指す住まいでありグループホーム（=GH)と呼ばれています。何故、障がい者GHが土地活用の一つの選択肢として近年注目をされているのか?理由は明快です。障がい者GHの供給率はどこの地域でも一桁台で供給が需要に追いついていません。

次ページ右上の表をご覧下さい。

　先ず、越谷市の人口は2018年10月末現在で33万3干人です。行政が補助金支給のために障がい者認定をしておりますが、越谷市の障がい者は12,518人です。障がい者の中で身体障がい者は寝泊りを伴うGHでお預かりする障がい者ではないので計算から外します。知的障がい者1、841名+精神障害者1、833名=3,674名がGHに入居の可能性がある方々になります。

　対するGHの供給数は僅か66室しかありません。GHの供給率は66÷3,674=1.79%となり、高齢者施設の充足率40%と比べると需要が高く、供給が偉く、施設の事業体とは通常お年超の長期賃貸契約を結びますから賃料の回収漏れや下落のリスクもかなり値いです。

　勉強会では投資家あるいは未利用地を所有している大家さんの立揚としてアパート経営と障がい者住宅のどちらの投資の方が事業として収益性が良く、リスクが少ないかを比較検討してみました。その結果をまとめた表が次のようになります。

注〉収益性を表す利回りは建設コストや外構工事の量や仕様により蛮わります。GHの揚合施設内装は運営会社が施行するケースが多いです。

　勉強会では近隣住民との問題につきご質問を受けました。当社は19年間障害者施設の管理をして参りましたが、近隣住民からの苦情は特にございませんでした。施設に対する社会の受け留め方も時代の変遷と共に変わり、理解も深まっています。

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6．　日本人の誕生日多い順ランキング

　あなたの誕生日は何位ですか?下の表は暗号表ではありません。今、ネット上で話題になっている1981年～2010年に生まれた方々の多い少ないを表したチャートです。厚生労働省の統計を基にしたものです。2月２９日が人口が最も少ない366位は当然です。12月22日が1位〈一番生まれた方が多い〉ですが、翌12月23日は346位です。

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7．　今後の勉強会の開催予定

日時：H30年1月28日（日）14:00～16:00
題目：越谷市民活動支援センター主催
市民講座「相続入門」~知る・知らないが大きな差~
講師：小山　哲央
場所：「越谷市民活動支援センター」
越谷駅東口徒歩1分ツインシティB棟　　
5階　セミナールームＡ+B

日時：H30年2月4日（日）14:00～16:00
題目：①賃貸住宅経営激動の時代どう生き残るか
講師 :　小山哲央
題目：②不動産オーナー向け確定申告の周到な準備
講師 :　税理士法人シリウス代表・田中博史先生
場所：「越谷市民活動支援センター」
越谷駅東口徒歩1分ツインシティB棟　　
5階　セミナールームＡ+B

　当勉強会は先着順、無料でどなた様でもお気軽に参加出来ます。ご希望の方はメール又は専用電話のいずれかの方法で事務局に住所、氏名、電話、メールアドレスをご連絡下さい。
① メール：seminar@0021.to　② 専用電話：048-978-1121

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あて先：marutsu@0021.to
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弊社管理物件入居率
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1,807戸
2017.12.2現在

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マルヨシ通信　No.30　2017.12

ページ作成日　2017-12-25

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