【マルヨシ通信No.86】
本誌前号で告知させて頂き7月24日に開催した「空室撲滅の為のリノベーション」セミナーの要点を解説させて頂きます。覚えていらっしゃるでしょうか？ １万円を２万円にする為には都市銀行の10年定期預金(金利0.002%)に預けていても３万６千年かかります。
そうは言っても不動産投資は家賃の下落、修繕費の増加、入居者からの苦情、滞納など心配事も沢山あるので簡単にはチャレンジ出来ないと仰る方も大勢いらっしゃると思います。然し、何もしない事もリスクです。
色々な選択肢のなかで、オーナー様が取れる手堅い投資は良く分かっているご自分の賃貸住宅のリノベーションではないでしょうか？その根拠を数字で説明させて頂きました。
弊誌83号で不動産情報サイトSUUMOの賃貸相場チェッカーという無料ソフトを使えば競合物件の賃料や設備の有無を確認する事が出来るとご案内しました。例えば、北越谷には4,348戸の空室があります。
次に、1K・1ルーム、駅徒歩10分、築20年以内、エアコン完備等の条件を打ち込んで行くと最終的に37物件に絞られる事が分かります。（検索日7月30日）
要はご自分の物件の選抜試験を受けている様なものです。ご自分の物件の条件を打ち込んでみて「○○件見つかりました」という件数数字が小さければ選抜試験にパスしたという事です。
例えば、エアコン完備等は今では当たり前になっていて、エアコン完備にチェックを入れても競合相手は未だ沢山残っています。この作業を通じてご自分の物件のダメポイントが分かって来ます。
次にリノベーションを検討するにあたっては利回りを見て下さいという提案をしました。北越谷駅徒歩10分、築27年、軽量鉄骨造り、2DKのアパート１室を200万円かけてリノベーションした実例を紹介しました。
写真でご覧頂ける様に和室2部屋の2Kをリビング+洋室の1LDKに変え、キッチンも対面式でトイレ・浴室も新築同様に変えました。この物件は年間の占有率が80%程度でしたので6室の内、必ず1室がいつも空いている状況でした。
アフター7.5万円
計算式を表示するので横書きで説明します。
1) リノベ以前の賃料は5.5万円で、年間収入は5.5万円 x 12ヶ月x 6戸=396万円
2） リノベ後は1戸だけ7.5万円になったので、年間収入は（7.5万円x12か月）＋ (5.5万円x12ヶ月x 5戸)=４２0万円になった。賃料を2万円上げてもお客様は来るという想定は前述のSUUMOチェッカーを使って何度も検証した。
3) リノベコスト200万円を投下したことにより年間賃料で420-396=24万円収入が増えた。収入増を投下コストで割った利回りを計算すると24万円÷200万円=12％になり200万円を銀行借入で調達したとしてもリノベの投資効率は良い。
4）リノベ後にどのくらいの資産価値になっているか収益還元法により想定売却価格を計算した。越谷市の賃貸利回りは6.4%だが2割厳し目にして８％とした。
①【現状のまま 】396万円÷8% = 4,950万円
②【1部屋リノベ】420万円÷8% = 5,250万円
② - ①= 300万円
【結論】 200万円を投下することにより毎年24万円年収が増えるほか、資産価値は300万円増えた。 6部屋全部リノベすれば、投下資金は1,200万円になるが、年間144万円の収入増、1,800万円の資産価値増加に繋がる。 将来の相続対策にもなる。
２時間のセミナー内容を千文字に圧縮したので分かりにくかったでしょうが、リノベって良いかもというイメージだけでも持って頂ければ嬉しいです。
執筆者：弊社資産管理部
課長・講座講師 森 大悟
ページ作成日 2022-10-22
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