【マルヨシ通信No.91】
出典：NHK報道特集
当社はロサンゼルスのセンチュリー21加盟店と長く交流を続けております。その加盟店の社長に今年の景気を聞くと彼は不動産価格が25～30%落ち込む不景気がやって来ると渋い表情をしておりました。その理由を聞くと「ジェットコースターだって上がれば下りるでしょう」との事でした。上記のグラフをご覧下さい。2020年5月を起点としてその後、僅か24ヶ月間で全米主要17都市の不動産価格は平均して35%も値上がりました。
出典：NHK報道特集
不動産だけでなく生活物資や公共料金などほとんどの商品やサービスの価格が上がり強烈なインフレに見舞われた為、米国政府は政策金利を上げてインフレの封じ込めを行う様になりました。日銀に当たる連邦準備委員会（=FRB）は過熱した景気を冷まそうと昨年一年間で実に７回に亘り合計4.25%の政策金利の引き上げを行い懸命にインフレ対策を行いました。
その結果、一年前には3％だった住宅ローン金利は一気に6～7％に高騰しました。金利が2倍になったインパクトを具体的な数字で計算してみました。米ドルだとピンと来ないので日本円にしました。例えば、5千万円の住宅ローンを30年固定で借りるとします。金利差が3%あると30年間で払う金利の差額は3千2百万円にもなります。ローン契約の締結時期がたった1年違うだけで約1.4倍も余計に払う事になります。インフレ対策とは言え金利がこんなに上がってしまうと買い客は引いてしまい冒頭の不動産会社の社長の嘆き声に変わってしまいます。
一方、日本の不動産市場はどうでしょうか？昨年暮れ、日銀は10年間続けて来た金融緩和策を修正し長期金利の変動許容幅を0.25％から0.5%に広げました。公定歩合を上げた訳ではありませんが、事実上の利上げだとするメディアの報道も多く、市場は円高、株安に転じました。
上のグラフをご覧下さい。首都圏の新築・中古マンションの過去10年間の価格推移をまとめたモノです。10年間の値上り率は新築で1.5倍、中古で1.7倍なので、米国ほどの急激な価格高騰ではありません。
日本のインフレ率は昨年10月のデータが前年同月比 3.7％で徐々に上がって来ていますが、欧米のように8～9％という高率ではありません。CPIが5～6％と言う様な水準になるまでは、日銀が公定歩合を上げる事はないと思いますが、低金利だと円安が続きエネルギー及び輸入物価は上がってしまいます。適切な金利や為替レートがどのくらいかは難しい相談ですが、不動産業に関して言えば金利は低い方が有難いです。 （特別寄稿 小山哲央）
ページ作成日 2023-02-10
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