【マルヨシ通信No.94】
日本全国で「空き家」問題がクローズアップされて久しいですが、現在日本の空き家数は何戸あるでしょうか？
上のグラフをご覧下さい。総務省の統計が５年毎なので若干古いですが2018年末で846万戸となっています。総住宅数6242万戸に対する空き家率を計算すると13.6％となり７戸に一戸は空き家です。適切な対応を取らなければ空き家数は10年後の2033年には1955万戸空き家率27.3%でほぼ３軒に一軒が空き家という恐ろしい数字になります。OECDが発表している統計でも日本の空き家率は世界で一番高いという結果になっており、その背景には次の様な理由が考えられます。
(1)家あまり現象の継続。2022年の新築住宅の着工件数は85万戸（戸建50万戸、マンション35万戸）になっており、再建築を差し引いた滅失届け出は11万戸です。これでは空き家のストックは増えるばかりです。今後日本の人口は毎年40万人以上減少して行く訳ですから建てた分以上に減らして行かないと空き家だらけになります。
(2)空き家の70％は相続から発生している所謂「相続空き家」です。子どもは親元を離れて都会に居を構え、田舎の実家には戻らないので実家を継ぐ者がおらず、必然的に 空き家になります。
(3)更地にしてしまうと住宅用地の固定資産税が６分の１に軽減される特例はなくなるので、建物は解体せず空き家にしておこうという相続人も沢山います。
(4)空き家を売却する為には解体するか耐震リフォームをしなければならない。その為の資金を用意したり、業者を決めたりするのは経験もなく結構面倒だと感じている。
国交省が ’20年に空き家の所有者4千人弱に行ったアンケート調査では３割が解体・売却の意向を持っています。また、５割が物置使用や住居、別荘として住み続ける意向を持っています。
前項では空き家問題の深刻な状況を説明させて頂きました。日本の将来を考えた場合、空き家問題は早急に処理しなければならない喫緊の課題だという事が叫ばれ政府も本腰を入れて対策を講じる様になって参りました。
国土交通省は危険な空き家を減らしつつ、一方では空き家の活性化を図りたいという防御と攻撃を一緒にやって行く「空き家対策特別措置法改正案」を作成しました。同改正案は今年の３月３日に政府の閣議決定を得ましたので、近々施行細則が発表されると思いますが、その概要をお伝えします。
(1)税制優遇の見直し… 倒壊の危険のある「特定空き家」に加え、予備軍の「管理不全空き家」も固定資産税を減らす特例から外します。先述の様に特例から外れると所有者が納める固定資産税は６倍に増えます。具体的な条件は法改正後に発表されますが、下記イラストにある様な周辺の環境や景観を損ね、衛生や治安に影響を及ぼす空き家を対象としています。第一段階では特定空き家と管理不全空き家数を約24万戸と想定し処分を進めます。
(2)活用促進区域制度・・・空き家の有効活用に向けて、市町村が中心市街地や観光地などを「活用促進区域」に定める制度を設け店舗に転用し易くします。NPOなどを支援法人に指定し、空き家物件をマッチングさせ支援法人に有効活用して貰います。
(3)解体手続き・・・建物を建て替える際の建築規制を緩めます。防災や緊急車両の通行の為、幅４メートル以上の道路に接して建てる義務や不燃構造にする義務の緩和など を検討するとの事です。
ここからが本項の一番肝になるお話です。空き家対策で最も大きな効力を発揮すると思われているのが『空き家の譲渡益にかかる３千万円控除の特例』です。空き家は先祖代々の土地の上に建てられている事が多いので、都心に近い地価の高い場所であればこの控除の使用可否の結果は特に大きな影響があります。この特例の適用期間は今年の年末迄でしたが２０２７年12月31日まで延長される旨、昨年末に閣議決定されました。
特例適用条件を国交省のHPに掲載されているイラストを付して説明させて頂きます。
①２０２７年12月31日までに当該空き家を売却すること（但し、相続発生から３年後の年末迄に譲渡を完了する事）
②戸建て住宅であること（区分所有の集合住宅はダメ）
③売却代金が１億円以下である事（１億円は土地+建物の合計金額で固都税の精算金も含む）
④共有者が複数人いた場合、３千万円の特別控除は夫々の共有者に認められます。例えば、２人の共有者が居れば、３千万円の特例控除は２人に夫々認められ合計すると６千万円の控除額となります。但し、２０２４年１月１日以降、３人以上の共有については１人当たりの控除額は２千万円に減額となります（前項の売却代金合計１億円の制限と混同しない様に）
⑤被相続人が一人暮らしをした後に、施設に入居した場合でも、当該空き家の相続人は譲渡益の３千万円控除の適用を受ける事は可能。（条件として、被相続人が施設入所時に要介護又は要支援認定を受けていた事と自宅に電気・水道・ガスの一つが通っていた事）
⑥当該空き家が事業又は被相続人以外の者の居住の用に供されていない事（あくまでも一人暮らしをしていた事が絶対条件）
⑦当該空き家は昭和56年５月31日以前に建築された非耐震住宅であること
⑧売却前に耐震改築を施すか、建物を取り壊して更地にする事。但し、令和５年の税制改正により２０２４年１月１日以降の売買については譲渡後、翌年２月15日までに譲渡人だけでなく、譲受人（=買い手）が耐震改築や取り壊しを行った場合でも３千万円の控除特例は適用される様に改正されました。これは大朗報です。空き家の解体や改築の知識がなく面倒だと感じている所有者は沢山いらっしゃいます。一方の買手は不動産や建築の業者であることが多いので買手の義務に移し替えても良いという改正は的を射ていると思います。
当該空き家の立地が良いので、今後の値上りを期待して持ち続けるという方や相続人が改築や再建築をして住み続けるという方もいらっしゃると思います。そうでない場合は固定資産税や管理維持にかかるコストの負担そして周辺に迷惑をかけていないかの精神的ストレスを考え、早めに処分する方が賢明だと思われます。
空き家の税制改正については6月18日（日）の当社顧問税理士・田中博史先生のセミナーでも詳しく解説致します
ページ作成日 2023-05-05
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