あわただしい年の瀬を迎えるようになり今年も一年があっという間に経ってしまったと感じています。今回は年末特集ということで脈略ないままに私が最近知ったトリビア（＝雑学）を披露させて頂きます。

②日本で一番多い姓名は「佐藤」で２百万人弱、１・５４％を占めます。 引き続いて鈴木、高橋、小林、渡辺という姓になります。ちなみに私の姓「小山」は約２０万人で93位となっています。

④コメダ珈琲がここ数年20%近い売上前年比で伸びており今年は５００億円を突破する見込みです。現在は全国に６４４店舗ありますがこの勢いでは更に増えるでしょう。 珈琲一杯は４１０円もしますがくつろぎの空間と落ち着いた雰囲気を求めて常連客が多いそうです。

⑤海外留学資格取得に必要な英語力判定試験ＴＯＥＦＬの２０１３年成績で日本はアジア最下位に近い24位で、中国(6位)、韓国(11位)、台湾(20位)という非英語国のライバルに負けています。 中国は成績の良い人達だけが受験したという説もありますがオリンピックを控えてこのままでは恥ずかしいです。

⑥ＮＨＫの大河ドラマ「花燃ゆ」で何度も登場している我が国の初代総理大臣になった伊藤博文。我々には千円札の肖像で有名ですが、 無類の女性好きで明治天皇からも注意を受けたことがあるそうです。生涯で６～７人と浮名を流したとのことですが、それだけ人を惹きつける魅力があったのでしょう。

⑦米国共和党の大統領候補で不動産王ドナルド・トランプを急追しているベンジャミン・カーソン(64才)は結合体双生児の頭部接合分離手術でも話題になった脳外科医です。 こういう人が突如大統領候補になるというアメリカは懐が深く、面白い国ですね。

飯島　江津子（売買営業部）

 当社で働くようになり一年あまりです。前職は損保代理店の営業部の事務を14年。その後子育てをしながら販売の仕事を5年間経験しました。

 現在は売買営業部でインターネットの物件掲載に関わる仕事や営業の補助をしております。 新しい物件の室内写真を撮りに行ったり、お客様に関心を持っていただけるようなコメントを入れる作業をしておりますが日々勉強の毎日です。 昔から不動産のチラシを見るのが好きで、素敵な家に住みたいという憧れもあるので今の仕事はとても楽しいです。

 社内の雰囲気は、年齢・性別に関係なく全員が家族のように仲が良くアットホームです。社長の人柄と方針でお客様に喜んで頂くのが全ての始まりと スタッフ全員が熱い思いを共有し常に前向きなのも気に入っています。

 休日は、小学生の息子と過ごす時間が楽しみです。最近では友達同士で何処にでも行く様になり成長を感じます。

①東武スカイツリーラインは全国私鉄の中で最長の複々線を誇っています。北千住と北越谷区間（１８．９ｋｍ）が私鉄最長の複々線で運行されており、 第二位の京阪本線（１２・５ｋｍ）に大きく差を付けています。ＪＲでは東京と大船区間（４９・４ｋｍ）など幾つか長距離の複々線があります。

②北越谷駅の乗降客数は昨年実績で一日平均５２、７４５人。市庁舎のある越谷駅４８、１２８人を上回ります。 越谷市の最大乗降客駅は新越谷駅の１４３，１２５人です。北越谷駅に急行が停まってくれれば、せんげん台を抜く可能性がありますよね。

③埼玉県の人口当たりの医師数は全国で最下位にあります。ちなみに65才以上の高齢者に限定した人口当たりの老人ホーム数も46位で最下位に近いです。 公共インフラの整備が人口増加に追いつかない状況を呈していますが、下段の県別平均年収と比べるとバランスを欠いています。

④厚生労働省がＨ25年の全国都道府県別平均年収を公表しました。埼玉県は静岡県に肉薄して9位になっていますが東京より２割低いです。 一方、世帯当たりの貯蓄額は全国ランク30位で平均より低い水準になっています。貯蓄が苦手な県民性でしょうか？

 当社では1.5年前から相続セミナーを開催するようになりましたが、公正証書遺言作成の際の証人のご依頼を受けるケースが増えて参りました。 そこで感じるのは法定相続分どおりに相続財産を分ける方は意外に少ないということです。 高倉健さんや宇津井健さんの例を出すまでもなく、最後に自分を看取ってくれた人に厚く遇している点は人間が生まれながらに持っている惻隠（そくいん）の情ではないかと思います。

 法定相続分どおりに分割しないケースでは揉め事が起こる可能性が高まります。しかし、遺言があれば、残された親族間の争いを軽減し、 あなたの大事な人にあなたが渡したいと思う財産を渡すことができます。遺言書を書くというのは財産保有者の責務といっても過言ではありません。

特に左記に掲げる親族状況等をお持ちの方は遺言書を作成することをお勧めします。

①法定相続人に知的障害者・認知症の者がいる場合。 ②法定相続人に未成年がいる場合。 ③法定相続人に家系を壊す危険性のある者がいる場合。(反社会的組織に属しているなど) ④法定相続人に行方不明(あるいは音信不通で連絡が取れない)の者がいる場合。 ⑤法定相続人に先夫や先妻の子がいる場合で、交流がないとか仲が悪い状態の場合。 ⑥夫婦間に子がいない場合。 ⑦愛人との間に子がいる場合 ⑧家業を継ぐ子に事業用財産を相続させたい場合。 ⑨現在別居中で事実上離婚状態にある場合。 ⑩被相続人自身が高齢で認知症に罹患する恐れがある方。

②自宅土地の一部を売却 自宅の土地が広大であればその一部を売却しその売却代金を次男に相続させる方法もありますが、土地は分割すると資産価値が減ってしまいます。 分割すると接道出来ない土地になってしまうなど物理的な問題も起こり得ます。

③長男が自宅を相続して住み続ける 一般的には同居をして、両親の世話もした長男が自宅を相続するのが自然なように思います。

③の分割方法を選んだ場合は、次男は何も受け取るものがないということを長男に主張し、争いの火種が生まれる可能性があります。

代償分割
 この場合の問題を解決する為には長男が次男に代償金を払う「代償分割」という方法があります。 代償分割のミソはあくまでも遺言書や分割協議書の中で相続発生に関連してたくさん相続した者が他の相続人にその見返りとして代償金を払うことを明記することです。 もしこの様な手続きを踏まずに、長男が次男にポンと現金を渡しただけでは税率の低い相続税ではなく、税率の高い贈与税の対象になります。

 代償分割は相続発生後に分割協議で処理すれば良い話ですが、兄弟間の争いを回避する為に被相続人が生前に遺言で道筋をつけてあげることも可能です。

司会  今回は原状回復工事がテーマです。最近、あまりトラブルは聞かれなくなりましたが、皆さんはいかがでしょうか。

E  退去したときは畳や襖はもちろん、壁のクロスの張り替えと、必要なら床の補修などの原状回復工事をしています。敷金返却で問題 になることはないですね。 借主からはルームクリーニング費用しか徴収していませんから。

O  僕も同じです。

K  同じですね。

Y  私は原状回復工事として、もう少し細かなところも手を入れています。前の借主の生活感を消したいのです。後から住む人が気になるだろうと考えてのことです。

司  生活感を消すとは？

Y  例えば、女性が一番良く見る水回りで、キッチンのコーキング部分が黒く変色していたり、下の戸を開けると内側にカビや水浸みの跡があったり、 蛇口の接続部分に黒 い汚れが詰まっていたり、ユニットバスの接続部分にも黒い汚れが付着していたりしていますよね. クロスや畳を綺麗にしても、ああいう部分が残ってしまい、逆に目立って気になると家内も言っています。

O  掃除を徹底するということですか？

Y  いえ、キッチンの戸の内部はペンキを塗りますしコーキングもし直します。生活感を感じさせてしまう箇所というのは水回りだけでなく洋間や和室を問わず、収納の内部にも必ず現れます。 壁・床・天井の取替と補修だけの工事では防ぐことのできない「経年劣化」です。なるべくそれを感じさせないことが現状回復だと思っています。

O  でも費用負担が大変でしょう。

Y  それが悩みの種ですが、そうすることが借主さんから部屋を選んでもらえる理由になるし、家賃の値下がりのカーブも、緩やかにできると思っています。

E  どのくらい費用をかけるのですか？

Y  通常の原状回復で家賃の2ヶ月、それ以外の生活感を消すための補修や交換に2ヶ月で合計4ヶ月分を目安にしています。

E  それをすべてご自分の負担で？

Y  ルームクリーニング以外はそうですね。2ヶ月分を余分にかけていますが、その代わり室内のどこを見ても古さを感じさせるところはないですよ。 もちろん新築とはいきませんが、「築年数の割に綺麗な部屋ですね」と言われます。

K  でも、退去の度に4か月分の費用負担は大きいですよね。

司  Aさんはいかがですか？

A  Ｙさんの話を聞いていて、僕と同じだな、と思っていました（笑）。僕も退去の度にしっかりと工事をしています。 おそらく僕たちとは「原状回復工事の定義」が違うのだと思います。Ｋさんは、原状回復工事とは何だと思います？

K  原状回復とは、「入居以前の状態に戻す」ことではないですかね。

A  そうですよね。そのように言われていますが、僕は次の入居募集のために商品価値を整えることだと考えています。 前の借主さんが入居中に使用すれば当然に傷みますし、新築供給などで環境も変わりますから、退去のあとは、もう一度商品価値を取り戻す必要があります。 それが原状回復工事の目的だと考えています。Ｙさんも同じではないですか？

Y  ええ、私もそう考えています。

E  「商品価値を整える」のと、「入居以前の状態に戻す」のは違いますか？

A  微妙な言葉の綾（あや）みたいになりますが、仮に、入居前も「商品価値があった」としても、壁・床・天井の取替と補修だけでは、「入居前の状態には戻らない」と思います。 それ以外の細かなところに前の借主の生活感が残っていると、戻ったとは言えないと思うのです。だから退去の度に、徹底してやります。

K  それは分かるのですが、費用を掛け過ぎて収益が出ないではないですか？

Y  そうですね。僕もそこが悩みです。

A  僕は、借主さんにも負担してもらうような工夫はしています。確かに、退去の度に、合計で4～5ヶ月分の工事費用は負担が重いですから。

Y  どんな工夫ですか？教えてください。

A  物件の１つは特殊でペット可にしています。でも募集は「ペット相談」です。そこでペットを飼いたいお客様には、「無条件でペット飼育ＯＫではないので、飼う場合は特約として、 通常の敷金とは別にペット敷金を2ヶ月お預かりして、明け渡し時に返却しないことに同意して」と説明します。さらに「故意過失が認められる場合は、敷金で足らない分も損害賠償としてお支払いいただきます」となっています。 これを契約書の約定にしっかりと書いて、そして署名をしていただきます。なので、全部とは言いませんが、かなりの部分を借主さんに負担していただいています。

K  契約書に署名したとしても、消費者契約法違反で訴えられたらどうでしょう。

A  まあ確かなことは言えませんが、一応、契約書の約定を説明するくだりは、了解を取って録音しています。「ご理解いただけましたか？」と聞いて「はい」と答えてもらっています。 裁判になったことはありませんが、録音されているので「聞いてませんでした」は言えないので、諦めるかな、と思っています（笑）。

O  スゴイですね、用意周到。録音するとは！

　

A  スマホで簡単にできますよ。 　

　

Y  ペット可でないときは？

A  国土交通省のガイドラインに沿った負担ルールを定めて、契約時にしっかりと説明します。 たとえばクロスは6年でほとんどゼロになるようにラインが敷かれて、その前に退去するときは、何割かを借主に負担いただくようになっています。

E  故意過失の場合はどうしてますか？

A  僕の説明は「壁のクロスは故意過失に関係なく退去の際に必ず貼り換えますので、そのときに減価償却が残っている分はご負担ください」と言って、 国土交通省のガイドラインと同じ表を見せて納得いただいています。その他の経年劣化が認められている部位はすべて同じです。

E  国交省ガイドラインとは見解が違う？

A  契約自由の原則ですからね。確かに消費者契約法は厳しい壁ですが、筋が通っていることを、しっかりと録音までして説明しています。 退去後の交渉では負けませんが、もし裁判になっても、簡単に負けるような契約内容ではないと思います。

Y  なるほど！参考になりました。