3．激変と波乱の火災保険

4．LDKに改築して家賃アップ

今回は第１回にご紹介したリノベーション工事の実例をご紹介させて頂きます。ここでのテーマはずばり、『どれくらい家賃が上がるの？』という事です。何故、リノベーション工事をしてでも家賃を上げる取り組みをした方が良いのか？ それは皆様の物件の資産価値が上がるからです。家賃が５万円で４世帯の物件があり、リノベーションによって家賃を７万円取れるようになったとしましょう。 表面利回り10％で売却できるとしてどれくらい物件価値が上がるでしょうか。正解は９６０万円です。勿論計算上の話ですが、日本の投資物件は家賃収入から計算されますから、あながち外れた数字でもないです。では、実際にどの様な形で家賃を上げる事ができるのでしょうか？ ポイントは間取りです。

上段左上の表をご覧下さい。越谷では１LDKと２DKの賃料差が１万円以上あります。上段左下はさいたま市浦和区のデータです。越谷市以上に１LDKと２DKの価格差は大きく２～３万円以上あります。この差は何でしょうか？　築古の物件はDKという間取りが多いです。そして、築浅の物件は基本的には（ ）LDKという間取りが多いです。当然LDKの間取りの方が賃料は高くなる傾向にあります。 若い入居者には仕切り壁が多いDKよりLDKの方が使い勝手も採光も良く人気があるからです。

例えば築25年木造の上記物件の場合、左が３DK、右が２LDKで募集しました。面積は同じです。結果、３DKの部屋が６３、０００円、２LDKの部屋が７３、０００円で決まりました。 もう１件実例を見てみましょう。下段に示した築50年のRC造の物件です。元々の部屋は右側の広めの１Ｒという形で募集しており平均家賃は５５，０００円でした。しかし、上段左側１ＬＤＫの間取りにしようとリノベーションを行った結果、現在の家賃は７３，０００円でご入居頂いております。

上記２つの間取り図は12世帯の同じアパートで元々は和式トイレの２DKという昭和レトロを感じさせるものでした。リノベは必然でしたが、１Rより１LDKに軍配が上がったという例です。 実際にリノベーション工事を行う際は、投資額からのリターンが大事です。賃貸経営の目線から考え、如何に皆様の物件の資産価値を上げていくか。また、相続が発生する際は、相続税を払ってから相続人がリフォームをするのか、相続前にリフォームをしてきれいな状態で物件を引き継ぐのか。相続が発生した際に、より高い金額で売却できる様今から準備していくのか等様々な選択肢があります。様々な検討を加え多角的な視点から賃貸経営のご相談をさせて頂きたいと思います。

(シリーズ大4回)資産管理部リーダー 森大悟

5．究極の内装はホテルライクか？

新築の高級マンションや戸建て住宅のキャッチコピーで「ホテルライクなインテリア」などという言葉があります。ホテルの様に居心地の良いという意味になるのでしょうが、何とも優雅で上品な言葉です。読者の皆様の中にはご自宅や収益物件のリノベーションを検討されている方もいらっしゃると思います。内装の最高峰であるホテルライクを目指す為のポイントを４つご紹介させて頂きます。

①生活感がない空間を作る

無駄なモノがなく清潔な状態に保たれていると、非日常的でスタイリッシュな空間を演出できます。部屋に入った時の最初の印象で、モノが整理整頓されていて見た目が美しいだけでなく、掃除が十分行き届いていると感じさせてくれます。

②色の統一感を持たせる

部屋の壁、カーテン、家具の色や配置などに統一感を持たせる事もホテルライク空間を作る為の原則です。同じ空間に色を多用するとごちゃごちゃと雑多な印象を与え、落ち着きのない空間になってしまいます。 インテリアの配色を考える際には床や壁、天井などに使われるベースカラー、テーブル、ソファ、収納家具など大型の家具に使用するメインカラー、ランプやクッションなどの小物に使うアクセントカラーの３種類に統一した配色を行うと良いです。３種類の比率は 70:25:5が黄金比率と言われています。

③高級感のある上質な素材を

家具、カーペット、床、壁、カーテンなど特に面積が大きいモノは魅力のある風合いのある素材を選ぶとぐっと高級感が出ます。またホテルと言うと心地よいベッドを思い浮かべる人が多いと思います。ベッドの硬さや寝具の肌触りに拘る事もホテルライクの一つです。 照明もインテリアを左右する重要な道具です。欧米の住居は、天井の真ん中に大きな白色蛍光灯を付けて直接照明で照らす方法は余り採っておりません。テーブルライトやスタンドライトなどの間接照明で調光をコントロールし柔らかい光で落ち着いた空間を作る様にしています。子供部屋は直接照明でも良いでしょうがリビングルームや主寝室は複数の間接照明を使って立体感のあるセッティングにされては如何でしょうか？

④デザイン他

その他の注意事項としては (a)隠す収納を徹底させる (b)色を統一した部屋が無機質な印象になっているのであれば観葉植物やアクセントカラーのクッションを配す (c)壁に絵画飾るのであれば部屋全体のバランスを考えて厳選したものを数点飾るのがおススメです。絵画や写真は沢山飾ると部屋全体がチープな印象になってしまいます。

6.生活雑貨小売り業 2社の明暗

昨年12月に大型雑貨店「東急ハンズ三宮店」が23年の歴史を閉じ閉店しました。売り場面積５８００㎡の関西地区を代表する店舗でした。今年９月末にはハンズの売り場面積第５位の池袋店(６３９０㎡)が閉店しました。 東急ハンズは生活雑貨を中心に幅広い品ぞろえや実演販売で人気を博し、80～90年代の若者文化を牽引して来た元気印の企業でした。当時はネット通販もなくハンズに行けばマニアックなモノでも必ず見つかる。何でも揃い思わぬ発見もある楽しさ満点の場所だというイメージがありました。

そんなハンズが苦境に立たされています。コロナの影響もありますが、上記にある様に２０２１年３月締めの決算では▲44億円の赤字を計上しております。 留意すべきはコロナ禍による影響という一過性の問題ではなく、上段左の売上・利益の推移からお分かり頂ける様にコロナ禍の数年前から売上はほぼ横ばいで利益率は１％にも満たない低迷状態になっていました。ハンズの業績不振の理由は次の様に分析出来ます。

①インターネットで簡単に買い物が出来る時代なので、客は来店せずとも自宅からクリック一つで注文出来ます。加えて商品の口コミ情報を参考に出来、一番安く売っているオンライン店舗を比較して買う事が出来ます。最近は高機能、高価格の有機ELテレビの画像を売り場で実際に視聴してネットで安く購入する消費者も増えている様です。ネットでの買い物のデメリットとしては商品を実際に手に取って触ったりすることは出来ないことが上げられますが、ほとんどの商品は触らずとも購入して支障はないと消費者は考えています。

②ハンズは東急不動産の子会社なので不動産会社にありがちなトップダウンの経営を行っています。就職雑誌のインタビューで現職や元社員の話として『上層部に明確なビジョンが感じられない。本社と現場の間に温度差や格差がある。言われたことを素直にやることが出来る人や一昔前のがむしゃらに働く体質が染みついている人には向いている』と書かれておりました。懇切丁寧に商品説明をしてくれる売り場のプロの方々には感謝しますが経営効率とは逆行します。

③時間をかけた接客方法に加えて、単価が高くない商品を大都市の一等地で売っている為、坪単価売上高は業界平均より一割以上低い２２０万円（坪・年）にしかなりません。冒頭にご紹介した池袋店の面積は東京ドーム球場のグラウンド面積の半分近くあります。

無印料品の業績アップ

ハンズと同じ業界でコロナの影響をあまり受けずに業績を伸ばしている企業があります。無印良品と言うブランド名で知られている（株）良品計画です。その売上と営業利益の推移が前頁最下段のグラフです。ハンズと同じ様な若者向けの生活雑貨を扱っています。ハンズより13年も後に設立された無印があっという間にハンズを抜き、売上で約５倍、利益で１００倍近い差が付いています。無印の飛躍の理由を次に分析してみました。

①無印は大手スーパー西友の子会社として１９８９年に設立されました。時の西武グループ流通部門の総師、故堤清二氏が説いたブランド名に頼らず真に高品質の商品を売ろうという発想をそのまま社名に反映しています。企業理念は自然無名シンプルです。訴求色は一貫してアースカラーです。この色を選んだ理由は人が一番安らぎを感じるからです。30年間企業理念はブレてません。

②下記に過去20年間の(株)良品計画の株価推移を示しました。無印とて順風満帆で来たわけではありません。２００３年には当期利益が93%減の4億円という危機を経験しております。この時に社長に就任した松井忠三氏が徹底的な合理化と社員意識の団結と向上を促し危機を乗り越えてきた経験が生きています。

③無印はボトムアップの会社です。現場に任せ、現場の声に上層部が突き動かされるシーンが多く見られます。大きな挑戦も小さな挑戦もあるので、幾つかご紹介します

9月16日に新店舗が東武動物公園駅前に開店しました。売り場は延床面積約5,000m²で無印が半分占めます。目玉は1,200m²の芝生の公開広場です・この広場が家族連れを呼び寄せる強力なマグネットになります。施設で使用する電力の1/3は屋上の太陽発電で作ります

良品計画は現在全国に４３８店舗、海外に５２７店舗を有し、売上・利益の約３割は海外から得ています。商品の企画、製造、販売まで一気通貫でカバーしている商品が多いのはニトリやユニクロと似ています。先述の如く同社は西友から生まれた東証一部の上場会社ですが、西武グループの面影はほとんどありません。 （クレディセゾンが２・２５%の株を保有しているだけ）東急不動産の完全庇護と支配の下にある東急ハンズとは対称的で、外国人株主も多く毎日が緊張感の連続と言っても差し支えないでしょう。

社員はどう見ているか？

エンライトハウスという就職情報サイトがあります。同社が現職社員や退職後２年以内の元社員30～50人より会社の成長性など８項目についてネット調査を行った結果が左のグラフです。顕著な差が出ているのが独自性、成長性、経営陣の手腕そして2割も違う年収の差です。本誌の読者の大半の方々がご自分の青春時代を懐かしむ隠れたハンズ・ファンではないかと思います。活気ある風土や新規挑戦には大きな差がないので今後のハンズの巻き返しを期待したいところです。