1．【哲央の部屋】越谷うまいもの集結

久しぶりに地元の話題です。コロナの緊急事態宣言が解除され飲食店が正常営業に戻って参りました。越谷グルメというインスタグラムに掲載されている評判のお店とお料理を集めてみました。

3．ユダヤ教経典「タルムード」

4．一円でも高く売る営業マンの共通点

「一括査定」というのをご存知でしょうか？一括査定とはご自分の物件を売却する際に、イエウールやHOME4Uなどネット上で展開している商業サイトに必要事項を打ち込んで送ると３～６社の不動産会社から物件の査定書を取ってくれるというサービスです。この一括査定サイトは20社ほどあり利用者の声を基にランキングも発表されています。当社もこれらの会社と提携していてほぼ毎日の様に査定依頼を受けております。業界では既定の事実ですが、不動産物件の売却は購入以上に営業マンの力量が試されます。 購入者を探し成約に持って行く仕事と、売却物件をお預かりして出来るだけ早く高く売る仕事は仕事の質が違うと言っても差し支えないと思います。例を一つあげます。

上のちらしは中古の一戸建てのチラシです。白黒の印刷だとか周辺環境の説明がないなど問題点は幾つかありますが、私が売主なら営業マンに文句を言いたくなる事柄が一つあります。中古住戸でありながら写真が一切ない事です。代わりにイメージ写真を載せています。これでは訴求力が格段に落ちます。有能な営業マンならどうするでしょう？ ざら紙の白黒印刷でなく高く早く売る事を目指してカラー印刷で写真を多く入れ、医療施設、役所、学校などの公共インフラを詳しく書き込んだチラシやネットで紹介する為のデータを作るでしょう。この辺りに売却担当営業マン個々のセンスや力量の差が出て来ます。お預かりした物件に何組のお客様をご案内出来るか？ 営業マンの判定は数字が答えてくれます

保険の営業員は現在日本で１２５万人います。その中で一千万円以上の保険料収入を上げた営業員は毎年MDRT(Million Dollar Round Table)会員として登録され、昨年は９、３６３人（０・７%）でした。ネットが進んでアクサダイレクトやライフネット生命の様にパソコンを叩いて生命保険の契約を完結出来てしまう世の中になりました。ネット専門の保険会社は保険料も低くなっています。それでも消費者はMDRTを必要としています。

• ①動きが俊敏（土日祝日、夜間関係なくレスポンスが素早い）
• ②身だしなみに気を配り、清潔感や笑顔を常にただよわせている
• ③時間厳守 （待ち合せの５～10分前には必ず 指定場所にいる）
• ④書類がきめ細かく正確（売却広告には売主様の伝えたいPRポイントや鮮明な写真を掲載。誤字、脱字、数字の間違いがない）
• ⑤業務履行内容報告につき数字を多用して常に売主様が納得行く様に説明している
• ⑥自社で売買の両手を決めようと物件を囲わない。売却を依頼されレインズ（法律で定められた業者間物件検索サイト）には載せるが買い手を見つけるのも自社でやろうとして他社に広告の掲出を認めない営業マンも多い
• ⑦売主様の為に一円でも高く売ろうとする姿勢が見て取れ、人間的にも信頼できる

5．賃貸における高齢者の立場現状報告

賃貸経営では入退去の問題は常にありますが、その中でもこれからの時代避けて通れない問題として、高齢者の入居受け入れがございます。ご高齢入居者の受け入れにつきオーナー様にお考え頂く為に必要な情報をこれから全４回シリーズでお届けしたいと思います。初回の今号では賃貸住宅における単身高齢者の現状についてお伝えしたいと思います。 オーナー様の中には、高齢者を受け入れたいけれども不安要素が色々あって見送らざるを得ないと考えていらっしゃる方は相当数いらっしゃると思います。皆様もご存じの様に、現在の日本は高齢化社会となり、単身高齢者世帯数は増え続け２０１８年の段階で6.3百万です。

購入物件の概要

上記のグラフにある様にその約３分の１にあたる２・１百万世帯が借家世帯であり高齢者の賃貸住宅の需要は今後も益々増えて行く事が予想されます。高齢者の受け入れにつきましては確かに色々な問題がございますが手をこまねいてこの需要の盛り上がりを逃すのは勿体ないです。問題点やリスクの中身を分析し、手を打って行くことが肝要だと思います。左の２つのグラフをご覧下さい。こちらのデータは入居者の年代別と属性別に家賃債務保証の審査状況を表したものです。

安否確認センサー】

トイレの扉の開け閉めが設定された時間内に一度も行われなかった場合は、電話回線を使って登録された電話番号（複数可）へ自動通報します。

年代別では高齢になるほどそして属性別では外国人・生活保護・高齢者の審査が通りにくい傾向にあります。入居審査については、オーナー・保証会社・管理会社の審査があります。審査において高齢者を断る理由としては、 ①孤独死のリスク ②家賃滞納のリスク③認知症のリスク④設備上のリスクの４つが挙げられます。

「孤独死」は、オーナー様が一番恐れているリスクです。健康そうに見えている方でも急に亡くなられるケースがございます。現在、管理会社の家賃集金や水道光熱費の支払いは通帳からの引落しのケースが多い為、通帳にお金が残っている限り、連絡を取る事もございません。デイケアサービスのご利用やご近所付き合いがない方は発見が遅れてしまう事もあります。発見が遅れればご遺体の腐敗による建物へのダメージや事故物件になってしまう恐れがあります。 入居者の相続人と連絡が取れず残置物の処理が出来ないため物件の明け渡しが出来ない。結果として空き家状態が続くという悪循環に陥ってしまいます。次回は実例を基に孤独死が発生した際の当社の対応と経験値からご提案できる事前の対処策を述べさせて頂きます。

執筆者 株式会社マルヨシ 資産管理部リーダー 森大悟

安いニッポン・衰退の恐怖

金融の世界に72の法則というモノがあります。今の元本を利率で割るとその元本を２倍にするのに要する期間を計算する事が出来るというモノです。例を上げます。バブル崩壊が起こった１９９１年から２０１９年の28年間の日本の平均経済成長率は0.9%です。元本に相当するものが日本のGDP(国内総生産)とすると72÷0.9＝80という事で現在の日本のGDP(国内総生産)を倍にするには今後80年かかるという事です。 一方、中国は同期間の成長率が6.0%です。同じ様に 72÷6.0＝12という事で中国は12年で今のGDPの倍になります。２０２０年の日本のGDPは５９５兆円、一方の中国は１６８０兆円と現在でも３倍以上の差がついていますが今後この差は益々開いて行くという事になります。

上図で示すように２０２０年の段階で日本は世界全体の６％を占めるGDPを誇る第３位の経済大国ですが、この地位も早晩ドイツやインドに抜かれるでしょう。

原油価格が上昇し始めた影響でエネルギー関連の物価だけでなく衣・食・住全ての分野にわたって物価の上昇が予想され国民の暮らしが更に厳しくなるとメディアは報じています。日本人は「物価が上がって大変だ」と騒ぎ立てますが、果たしてその通りなのでしょうか？ 日本は品質の良いものが安い価格で提供されるので他の先進国と比べるとコストパフォーマンスの良い国だと言われています。 幾つか例をあげてみます。

■東京ディズニーランドの入場料は今年から値上げして８、７００円ですが、米国フロリダのディズニーワールドは１４、５００円、パリは１０、８００円です。■１００円ショップのダイソーは世界中に展開していますが１００円で売っている日本に対して主要商品の製造元の中国は１６０円、米国やシンガポールも中国と同じ１６０円、オーストラリアやタイでは２００円で売っています。■一風堂のラーメンも日本なら１０００円程度ですが、ニューヨークやシンガポールでは２０００円以上です。

日本では夕飯に吉野家の牛丼を食べていれば５００円以下で済みますが、OECD先進国で満腹になる夕食をワンコインで食べられる国はありません。海外でお店に入って食べる飲食代は思った以上に高いです。これは読者の皆様が海外旅行をされた際に色々な国で経験されていると思います。

日本には古代より質素倹約を「美しい事」とする文化が根強く残っています。特に江戸時代は徳川幕府を長く維持して行く為の治政術として財政ひっ迫の折には、倹約令が発出されました。「享保の改革」の８代将軍・吉宗、「天保の改革」の水野忠邦、米沢藩の再生に尽力した上杉鷹山など倹約の有名人がゴロゴロいます。その影響は今でも残っており、企業が正々堂々と値上げを宣言するとマスコミが寄ってたかって叩きます。「お金儲けは悪」という価値観も一部にあります。 この価値観を変える事は簡単には出来ませんが、変えようとする動きは少しずつ見えています。

一例が弊誌76号でご紹介させて頂いた（株）良品計画と（株）東急ハンズの違いです。良品さんの正社員の平均給与４６８万円、一方のハンズさんが３７１万円。社員さんの平均年齢はどちらも30歳前後です。良品さんの今年３月締めの営業利益は４９４億円に対し、ハンズさんは赤字の４４億円です。 多くの企業で業績と社員の給与水準が見合って来ました。賃金が高い方が優秀な幹部や社員が多く集まり、会社の業績は良くなり、成長性も高いのが当たり前だという意見が増えて来ました。

低賃金・低体温国家の先は衰退だらけ

再現国レベルの話に戻します。上図にあります様に日本の賃金は過去20年間で0.4%しか増えていません。これに対して韓国の賃金は43.5%も伸びています。この結果、2015年の時点で韓国に逆転され、その後も差は開く一方です。

韓国だけでなく、米国やカナダ、ドイツなども賃金は顕著な右肩上がりで伸びています。昇給ゼロ状態は日本とイタリアだけです。経済大国３位なのに何故賃金がこんなに低いのでしょうか？左のグラフは過去30年間の企業の内部留保と実質賃金を示したものです。 が、企業の内部留保は３・３倍に増えています。然し賃金は30年前の４８７万円より約50万円も下がっています。企業はバブル崩壊時に銀行の貸しはがしを経験し内部留保を厚くする様に励みました。然し、ここにきて日本は大きなシフトチェンジが必要になりました。日本は思い切って賃金を上げ、他の先進国並みにして行かないといつまでも低体温の魅力のない国になってしまいます。生活を切り詰めればそこそこの暮らしが出来てしまうので今のままで良いという変化を好まない国民の声もありますが、安い日本には次の様な問題や弊害が出て参ります

• ①原油・天然ガスや魚介類の様に国際市場で競争して買わなければならない商品は買い負けする。極端な例えで言えば、中国人は暖房の効いた部屋でトロの刺身をたらふく食べる事できるが、日本人は寒い部屋で国内食材だけで簡素に済まさざるを得ない。
• ②日本人の中でも優秀な人はより高い収入を求めて海外に流出する。海外留学や海外旅行も人や回数が減り、新しい発想や自己啓発がなくなる。世界に置いてきぼりを食う
• ③日本に残った人たちは一般労働者となり、高付加価値を生み出す労働生産性の高い仕事に就けなくなる。円安で外国人観光客が増えるだろうから仕事はあるがお世話係で成長はない。長時間労働で我慢しかない。

失われた30年間、私たちは輸出を伸ばさなければならないと円高・高物価を恐れ監視して参りました。然し、これからは円安・低価格も警戒して行く必要があります。同時に、企業が内部留保を厚くして貯め込むだけでなく賃金を上げ個人消費を活性化させてデフレの悪循環から早く抜け出す必要があります