1．【哲央の部屋】日本の鉄道風景

新年明けましておめでとうございます。常日頃より、本誌をご愛読頂き有難うございます。今年は新橋・横浜間に日本最初の鉄道が開通して１５０年目に当たります。 ウィキペディアによりますと鉄道ファンは１５０万人以上いて航空機ファンの３～４倍になるそうです。日本人は何故鉄道好きなのか？ 単に鉄道はなくてはならない必要なモノだからという意見もありますが、日本人の場合はモノ以上に人生を投影する情緒的な部分を感じるからではないでしょうか？ SL（蒸気機関車）が煙を吐いてもくもくと走っている姿に自らの人生を重ね合わせ、共感している人も多くいます。四季折々の鉄道写真と共に見て行きましょう。

極寒の１月、日が昇ったばかりの宮城県大崎市を走るJR陸羽東線のディーゼル車。清新な空気に陽が注ぎ神秘的な雰囲気です。

茨城県下館駅から栃木県茂木駅まで走っている真岡（もおか）鐵道のSLです。厳寒の冬と桜と菜の花が咲き誇る春は全く違った絵姿を映し出しています。

福島県奥会津只見川に架かる橋梁です。新緑の山々を覆う乳白色の川霧を抜けて白と緑の小さな気動車が渡って行きます。幻想的な風景に心奪われます。

秋田県、由利高原鉄道黒沢駅付近。黄金色に染まった田園の中を玩具の様にトコトコと走っている姿が愛らしく日本の原風景と合っています。

写真は京都丹後鉄道です。大正時代に架けられた由良川橋梁は水面から僅か６ｍの橋梁で、海の上を走っている様な感覚で不思議で貴重な体験が出来ます

上の写真は京都叡山鉄道貴船口駅付近通称紅葉トンネル。左下は秋田内陸縦貫鉄道。紅葉に紫色の列車がおしゃれです

鉄道風景を冬春夏秋の順で巡って参りました。海、山に田園も入れて日本の鉄道は人間の血流の如く各地の風景に深く溶け込んでいます。１５０年の歴史を刻んできた鉄道王国日本の矜持を感じます。

3．大谷選手の現地記事に見る国際化

4．人の死の告知に関する国交省発表

法律用語で「心理的瑕疵」と言う言葉があります。不動産の取引でも稀に使われます。心理的瑕疵を与えるような物件なら買主、借主に事前に書面で伝えておく告知義務があり、その義務を怠ると「その事実を知っていたら契約しなかったのに」と後で訴えられても反論できず大事になるというモノです。 読者の皆様に冒頭からいきなりの質問です。賃貸契約を結ぶ際に事前告知の義務があるのは次のどのケースでしょうか？

• ①この部屋の直前の入居者は老衰死だったが、長期間放置され、特殊清掃が必要だった
• ②隣の部屋の入居者は自殺で亡くなった
• ③この部屋の直前の入居者は入浴中の溺死で亡くなったが、特殊清掃は不要だった
• ④この部屋では3年半前に自殺があった

正解を申し上げます。告知義務があるのは①の老衰で亡くなったが長期間放置され特殊清掃が必要だったケースです。②③④は告知義務はありません。心理的瑕疵とは買主や借主に心理的抵抗やストレスを感じさせる事案という事ですが、法的には告知義務にしながら何が心理的瑕疵に相当するのか明確な解釈がなく曖昧模糊となっておりました。 この状況を改善すべく国土交通省は昨年10月に「人の死の告知に関するガイドライン」を発表しました。ガイドラインですから法的効力がある訳ではありませんが、国交省が専門家部会を立ち上げ一年かけて作った指針なのでそれなりの影響力はあると言われています。

心理的瑕疵の例としては ①自殺や殺人による死亡があった ②周辺に墓地、産廃処理場など嫌悪施設がある③暴力団事務所があるなどですが今回のガイドラインは曖昧な解釈が多かった①だけを取り上げています。個々のケースの判定につきましては下段の一覧表をご覧下さい。一覧表の詳細に入る前にガイドラインの概要を下記にまとめました。

• (1)ガイドラインの適用範囲は居住用不動産において生じた人の死に関する事案に限定
• (2)今回のガイドラインにより告知すべき事案とそうでない事案の線引きが明確になった
• (3)賃貸借取引では事案発生後に概ね3年経過すれば告知義務はなくなる。売買の場合は告知義務消滅期限の目安は提示されず
• (4)買主・借主から問われた場合や社会的影響の大きい事案は告知義務がある

5．孤独死の立ち合い現場から報告

管理会社の人間として孤独死の現場に立ち会って来た経験からどの様な流れになるのかお伝え致します。ネットでもこういう報告は余りないので現場の雰囲気を正確にお伝え出来ればと思います。まずどこから連絡が入るのかという話ですが、匂いが上がってくる段階まで来てしまうと、ご近所から連絡が入る場合が多いです。 新聞配達員さんから新聞が溜っているとご連絡を頂く事もあり、これは非常に有難いです。理由は大抵２～３日で発見されるので部屋の中も汚れてなく、事故物件になり得ないからです。

他にも生活保護の方の場合は、市役所が絡むので発見が早いことが多いです。一番発見が遅くなるのが、入居した当初は派遣社員で、現在無職かフリーターの方です。更に家賃、水道光熱費等が全て引落しされている方は、連絡を取る事がないので発見が遅れがちになってしまいます。

では、実際に現地でどのような対応をするかについて説明します。先ず１１０番はしないほうが賢明です。１１０番すると当然事件・事故報告になる訳ですが、まず安否確認というワードで通報すると、消防車と救急車が全力でサイレンを鳴らして駆け付けて来ます。これは非常に厄介です。何かあったのかと近所の人たちは飛び出してきますし、その後、警察も全力でサイレンを鳴らして来ます。こうなるともう大騒ぎです。

管理会社は鍵を持っていても、勝手に入る事はできないので、実際の現場確認は警察もしくは消防や救急が行います。部屋に入る迄は生死の状態は分からないですが、大抵は匂いで分かります。もし何もなかった場合でも当然良い結果のはずなのに、悪い噂がたってしまう事もあります。一番賢明な選択は近くの交番に直接電話をする事です。あまり騒ぎ立てたくないという個別のお願いを聞いてくれるケースも多いです。 意外に思われるかも知れませんが地元の交番のお巡りさんと関係を持つことは結構あります。親しくなると気を効かせてくれる警察官の方も多いので有難いです。

結果的にお亡くなりになっている場合は、救急車が来ますがサイレンの音も控えてもらえるので、粛々と現場確認が進みます。但し警察はその後事件性がないかどうかの捜査を行うので、匂いが酷い部屋ですと、皆さん涙目になりながら現場検証をします。警察官のお仕事は本当に大変だとつくづく思います。ある警察官は、コロナ禍でマスクをしているのを幸いに鼻にティッシュを詰め上司の方にバレない様に現場検証をしておられました。 この様な形で、現場検証が進んでいく訳ですが、警察の方は共同住宅であれば必ず近隣に聞き込みを行うので基本的には孤独死があった建物の住人には事実は公開されます。従い、弊社としては入居者の方に事件性がないなどきちんと報告する形をとっております。

実際、孤独死が原因で退去された方もいらっしゃらなくはないですが、この比率は一割以下です。警察が事件性がないとの判断を下した後、我々管理会社がお部屋に入り、家族への連絡、残存物の処理、特殊清掃などもろもろの処理や手続きを行っていきます。実際に、私自身も１０件以上立ち会ってきましたが、なかなか大変な作業です。次回はどの様に孤独死部屋を復活させて再び収益を得られる部屋に変えて行ったか当社の真骨頂の部分をお話し致します。

執筆・写真撮影者 株式会社マルヨシ 資産管理部 森大悟

6.大規模修繕積立金が課税対象外に～国交省修繕共済組合設立を認可

区分所有マンション（いわゆる分譲マンション）の修繕積立金は毎年支払った年（事業年度）の必要経費（=損金）として処理できることは皆様ご存じの通りです。(管理組合規約で返還されない事になっているなどの条件を満たしていなければなりません)

然し乍ら、賃貸住宅を所有するオーナー様の大規模修繕積立金は現状では積み立てた年の必要経費（損金）として処理することは認められておりません。分譲マンションであれば管理組合が設立されていますが、個人オーナーの多い賃貸住宅については積立金の受払いなどの管理業務を行う信頼できる受け皿がなかった為です。 当社が加盟している賃貸住宅３団体（全管協、日管協、ちんたい協）は数年前よりこの問題を取り上げ 安心、安全で快適な住宅を提供する為に賃貸住宅においても分譲マンションと同様、積み立てた年の必要経費として処理できる様訴えて参りました

その結果、昨年１０月８日付けで国土交通大臣より修繕共済組合設立の認可を得る事が出来ました。先述の３団体で共済組合を立上げ、その共済組合にオーナー様が修繕積立金を積立てる事で経費算入される道筋がついたという事です。国交省は９月３０日付けで東京国税局から照会結果を受領した上で発表を行っておりますので国税庁も承認している事案となります。 新しく設立される組合の名前は「全国賃貸住宅修繕共済協同組合」という漢字１５文字の長い連結になりますので「修繕共済組合」と覚えて下さい。

• ◆全管協:公益財団法人全国賃貸管理ビジネス協会（会員数１８００社、管理戸数３８０万戸）
• ◆日管協:公益財団法人日本賃貸住宅管理協会（１８６５社、８３０万戸）
• ◆ちんたい協:公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会（１８、４１４名）

ここから「修繕共済組合」の設立がどんなに画期的な事で、オーナー様のどの様なメリットをご提供できるか説明いたします。

１０年後に１千万万円の外壁・屋根の修繕工事を行う為に毎年百万円ずつ積み立てしてきたとします。仮に税率５０％であれば税金で５００万円が徴収され５００万円の積み立てしかできていない事になります。足らず米の５００万円は自己負担となります。折角１０年かけて１千万円積み立てても、半分は税金で持って行かれるという事で不公平感とやるせなさ満載です。下段右の上のグラフ状態と思っていたが実は下の状態だったという事です。

次に修繕共済組合の運営の仕組みを説明致します。先ず下記のイメージ図をご覧ください。

(1)オーナー様は共済代理店を通じて修繕共済組合との間で共済契約を結ぶ。共済代理店とは弊社の様な賃貸管理を行っている賃貸管理会社で、信用力担保の為先述の賃貸関係３団体に加盟している事が条件です。

(2)オーナー様は同代理店い掛け金を払う。代理店は修繕共済に掛け金を支払う

(3)代理店はオーナー様の物件につき毎年定期検査を行う。早期発見が修繕工事の大規模化、高額コストに繋がるのを未然に防ぐ為。修繕工事が必要と判断されれば修繕業者から見積もりを取り、オーナー様から工事の発注並びに施工をして頂く。工事終了後オーナー様は代理店を通じて修繕共済組合に共済金の請求をして貰う。組合は請求書類に基づき審査を行い共済金を払う。

(4)現状は「屋根・外壁」の修繕工事だけを対象としているが、順調に稼働すれば専用部分の水回りなど工事範囲の拡大を考えている。

(5)その他の条件

◉お預かりした掛け金の積立残高に対して１%を「システム手数料」として組合に払う。残高が１千万円まで積み上がったら毎年１０万円超の払いになるので手数料の支払額も考慮した長期修繕計画を綿密に作る必要あり。（＊弊社でお手伝い出来ます）
◉加入期間は10年から最長50年までとする。10年以内の短期に出来るかどうかは未定。
◉共済金は修繕費用の満額（100％）払われるが、建物のグレードアップに繋がる工事は資本的支出になるので対象外。

◉本共済は「掛け捨て商品」なので満期金や割戻金はない。また、積立金全額を使わない場合残金の返済はない。但し、物件の売却に伴い積立金を買主に引き継ぐ事は可能。 ◉積立掛け金は相続税の対象から外れる。賃貸物件の所有者が推定被相続人（亡くなるであろう人）であれば、掛け金を払う事により現金が減る一方、積立金が相続税の対象にならないというメリットは大きい。 ◉組合所定の書類に基づき「長期修繕計画書」の提出が必要。保障金額・契約期間に基づき組合で共済掛金を算出しオーナー様に掛け金の請求を行う。

外壁・屋根塗装の必要性

一般的に「外壁・屋根は１０～１５年に一回塗り替えが必要」と言われています。塗料は年月が経つにつれ剥がれてくると同時に品質も劣化します。左写真上から外壁にできる剥がれ、ひび割れ、粉吹き（チョーキング）です。

建物の外壁や屋根は雨風、紫外線に常にさらされ経年劣化します。水分が外壁から内部に入り込めば、内部を腐食させてしまい更に大規模な修繕工事が必要になります。加えて、建物の外観は物件選びの重要なポイントになります。外壁が剥げて色褪せているアパートは似たような物件と比較した場合、 どうしても見劣りしてしまいます。外観が美しい建物は手入れが行き届いていると感じられる為、家探しをしている入居者に「ここに住めば快適に暮らせる」「管理が行き届いている」と安心感を与える事もできます。外壁塗装を行う事は空室リスクの改善にも役立ちます。

共済組合の発足は今春の予定ですが、先行情報として本誌の読者様だけにお伝え致しました。