4．原状回復・リフォーム・リノベーション

 今号より４回シリーズで賃貸管理の現場を預かっている者の視点で気づいた事や感じた事をお伝え致します。賃貸アパートを経営しているオーナー様なら入居者の入れ替わりの際「リフォーム工事をしませんか？」と不動産会社やリフォーム会社から声を掛けられた経験はあると思います。一方、リフォーム工事といってもどのくらいの費用をかけなければいけないのか、費用をかけてもそれに見合った家賃が取れるのかといった不安の声をよく聞きます。今号では、皆様の不安を少しでも解消できるように現場の生の声をお届けしたいと思います。

 先ず、原状回復・リフォーム・リノベーション３つのカテゴリーの違いについて解説致します。言葉遊びの様に思われますが、今後何度となく出て来ますので最初に説明させて下さい。

【原状回復】

原状回復の解釈は分かり易いと思います。畳の表替え、壁紙張替、不具合箇所の修繕やクリーニングを行う事です。２～３年以内で入居者が入れ替わる場合は、原状回復工事のみで済ませることが多いです。特に設備等の入れ替えもしないので、基本的には前の入居者と同程度の家賃で再度募集していくという流れになります。

【リフォーム】

老朽化した外壁や屋根や設備を改装するという工事です。つまりマイナスの部分をプラスに戻すという工事です。下の写真の外壁塗装などがリフォームに当たります。

【リノベーション】

間取りを変更する、設備を最新のものにする、新たな設備を取り付けるといったリノベーション工事を行うと周辺の新築と同等の金額で募集することも可能となってきます。これがリノベーション工事です。

 ３種類の工事の違いをご理解頂いたと思いますので、いよいよ今号の本題に入らせて頂きます。３種類の工事と時間軸、賃料を掛け合わせた下段のグラフをご覧下さい。順を追って説明していきます

• ①建物や居室内は年々劣化していき、それに伴い賃料も下がっていきます。例えば新築と築10年の部屋を比較した場合、原状回復のみで募集を行う際は、新築と同じ家賃で募集することはかなり厳しいです
• ②その際に、経年劣化した設備を入れ替えるとか、クロスや床をその時代の流行りのものに張替える事により、新築と同等まではいかなくても賃料の下落を抑える工事をリフォーム工事という位置づけにしています。
• ③更に、上段で説明したリノベーション工事を行うと周辺の新築と同等の金額で募集することも可能となってきます。以上が時間軸の経過を考えた原状回復→リフォーム→リノベーションの３段階の流れです

次項下のグラフをご覧下さい。越谷市で賃貸住宅を探しているお客様が希望する築年数を示したものです。青い部分が需要を知ることが出来る検索回数の割合です。築31年以上で探している方が29・２％と最も多く、 築20年～30年で探している方の割合が18・９％となっており、凡そ半数のお客様は築年数を気にしていないことが分かります。築年数を気にさ上で探している方が29・２％と最も多く、築20年～30年で探している方の割合が18・９％となっており、凡そ半数のお客様は築年数を気にしていないことが分かります。 築年数を気にされているオーナー様の声はよく耳にしますが、部屋がきちんとリフォーム又はリノベーションされていれば築年数を気にしない賃貸のお客様は非常に多いのが現実です。理由由は自己所有の物件と違い、入居者が気にかけるのは資産価値ではなく実際の住み心地である居住環境の方を重視されているからです。

 実際に「どのくらいの費用をかけて、幾らくらいの家賃で募集すれば良いのか？」と言うご質問に対しては個々の物件の状況や経営状況を詳しく分析して答えを出す必要があります。不動産賃貸業も事業ですから投下する資金に対してどれだけのリターン（収益）が見込めるかという話になってきます。詳しくは最終の第４回目で実例を交えご紹介させて頂きたいと思います

 今号はシリーズ初稿になりますので、市幅を拡げて私が普段考えている事を書かせて頂きます。日本の住宅市場や商習慣には面白い特徴があります。木造の戸建住宅が築30年くらいで建物の価値がゼロになってしまう事です。メンテナンスもきめ細かくやって来て、十分快適に住めているにも関わらず30年経った建物の資産価値はゼロ評価です。 余談ですが市場価値はゼロでも建物の固定資産税評価額は取り壊されるまで新築価格の１～２割がずっと残り、毎年市役所から固定資産税の請求が来ます。上記のグラフは国交省が日米英の３か国について新築後滅失までの住宅の平均寿命を表したものです。人間の平均寿命は世界でもトップクラスにある日本ですが住宅の寿命については欧米先進国のほぼ半分以下です。 日本の住宅は何故短命なのでしょうか？

 一言で言うと「新築至上主義」に帰結するのではないでしょうか？日本の家は木造で欧米は煉瓦や石で出来ているので耐用年数が違うとよく言われます。然し、建築の専門家でも木造家屋の耐用年数が僅か30年しかないという事はないと明言しています。法隆寺はじめ数々の歴史的建造物を遺してきた国です。欧米の場合は新築や中古で購入した家を自分で手を加えて家の価値を高めて売るというのが一般的です。逆に日本はどんな場合でも建物については新築の方が価値が高いという固定観念が強いです。地震や風水害などの災害が多い日本では壊れたら直すではなく、建て替えるという文化が作られたのかも知れません。 考えてみたら不幸です。結婚して子供が出来て新築で家を買い、定年退職してもう一度建て替えるという人生二度の住宅建築に、余暇や娯楽を削って多大な資金と労力を費やすという無駄な生き方になっています。新築至上主義の弊害は賃貸住宅にも言えます。日々の管理やリフォーム、リノベーションを効果的に行う事により住宅寿命を少しでも長く伸ばす意識改革をしてはどうでしょうか？次号より住宅寿命の伸長につながるリフォームやリノベーションの技術革新についても述べさせて頂きます。

5．相続お役立ちヒント8選

相続を身近に感じて貰う為に「親子で相続を考える会」が毎年相続川柳のコンテストを行っており、今年は約4千句集まったそうです。最優秀賞を受賞した作品が次の作品でコロナ禍の相続を見事に反映しています。

密でいい、相続めぐる、話し合い

当社が相続セミナーを開催して以来７年が経過しました。累計で５４回、１５００名超の皆様に受講して頂きました。相続は一つのお悩み事に１０人１０通りの解答があると言われます。改めて裾野の広く深い分野だと思います。人間、何でも経験することは良い事ですが、 相続対策については後戻りが出来ない事情もございます。私たちが現場で経験した失敗例やご注意事項を是非参考にして頂ければと思い８点ほどご紹介させて頂きます。

①相続対策はほぼ全ての家庭に必要

相続対策は財産を沢山持っているお金持ちだけが行うもので自分の家は大した財産しかないから関係ないと思っている人が大半です。然し、家庭裁判所に調停や審判を持ち込む人たちの７５％は相続財産が５千万円以下で、ほとんど相続税を払う必要のない人たちです。相続税を払う人の割合は死亡者数に対して８・３％(２０１９年国税庁)です。 仮に、遺産総額が２０００万円で相続税がかからないとしても 遺された人たちにとっては十分な大金です。生活資金に直結するので目の色が変わり揉めるケースが多く、一家がバラバラになるという話もあります。理想の相続は家族全員が納得して絆が強まる相続です。

②法定相続分の解釈の誤解

相続割合は「法定相続分」という法律上の定めがありますが、法定相続分はあくまでも目安です。これだけは必ず貰えるという権利ではありません。 遺言書や遺産分割協議がなかった場合の目安と考えるべきで、法律で守られる最低限の取り分ではありません。 最低限の取り分は遺留分で「遺留分侵害額請求権」という法文で守られています。

③共有の問題点

財産分けで揉めると誰かが必ず名案ではなく迷案を出します。「相続税納付期限の問題もあるのでここはひとまず共有にしましょう」と言う発言です。相続人の誰かが言い出す場合もありますが、分割協議書をまとめている税理士や司法書士が提案する場合もあります。共有の決定は管理会社泣かせになります。重要な決定をするには全員の合意が必要となるからです。収入の分配は持分通りにやれば良いので問題はありません。 揉めたり対立したりするのは経費についてです。例えば、天井の雨漏りが起こったとします。ある相続人はこの際お金がかかっても屋上の大規模修繕をやろうと考えます。然し、別の相続人は少額の費用で応急措置で済まそうと考えます。経費の出費は共有者全員の合意が必要です。合意がなければ結局、何も決定できず、問題は先送りになり入居者は徐々に退去してしまいます。共有で解決して良いケースは当該相続財産の買主と買取条件が相続時に決まっており、換金される流れが出来ている場合のみと考えた方が良いです。

④相続対策は早めに

相続対策は親が胸襟を開いて子供に働きかけないと進みません。一般的に相続について真剣に考え始める時期は親の死期が間近に迫って来ている時が多く、親は既に体調を崩していたり認知症を患っていたりで正常な判断が出来ないケースが多いです。相続財産の大半が不動産の場合は換金するのに時間がかかり買手の言い値で売って損をした事例も沢山見て来ました。 相続が発生すると相続税の払いだけでなく葬儀代、介護施設や病院の精算金、空き家解体費、代償分割資金など予想以上に現金が必要になるので計画的に資金を管理する必要が出て来ます。加えて自分一人で判断して進めることも出来ず常に相続人全員の合意を取り付けて行かねばなりません。相続は時間と労力がかなりかかるので早めに対策を取られておいた方が宜しいと思います。

⑤夫から妻へのラストラブレターは遺言書

小見出しは再び川柳を持って来ている訳ではございません。被相続人（夫とします）はご自分が亡くなった後の配偶者（＝妻）の住居の確保に気を配って下さいと言うメッセージです。夫が亡くなった後、妻が安心して終生自宅に住み続けることが出来るようにする為には２０２０年７月１日より施行された配偶者居住権を使って、遺産分割が行われることを遺言書の中に書き入れておくことをお勧めします。 分割協議書でも配偶者居住権は有効になりますが、万が一でも法定相続人間で揉めると厄介です。相続人が妻の他に子供ではなく夫の父母や兄弟となる場合は普段交流が少ないので是非とも遺言書があった方が良いと思います。

⑥長男の嫁の献身的な介護に報いる方法

相続では義理の親の介護を巡って揉めることも多いです。よくあるケースは同居の長男の嫁が長男の親を長年献身的に介護して来たが相続権がない為に報われることが少なくて揉めるという事例があります。民法では嫁は「特別寄与料」を貰える形になっていますが寄与料を金額に引き直して長男以外の他の相続人に認めさせる交渉も面倒です。対策としては被相続人が健常な時に長男の嫁を被相続人の養子にするとか嫁に遺贈する財産を遺言書に書き残しておく事をお勧めします。

⑤期限内に分割協議が完成しないが相続税軽減の特例を使いたい場合

相続税軽減措置で大きな効果を発揮するのは配偶者控除と小規模宅地の特例。この２つの特例を有効にする為には相続発生後10ヶ月以内の申告期限迄に分割協議書を完成させなければなりません。同協議書が完成しない場合は取り敢えず特例なしで相続税を払い、申告期限内に「申告期限後３年以内の分割見込み書」を税務署に提出する事をお忘れなく。見込書を提出することにより３年以内に更正請求を行い、特例による還付を得る事が出来ます。見込書を忘れると還付は得られません。

⑦遺言書の限界

遺言書は万能の様に見えますが、限界があります。「遺留分の侵害額請求権」です。民法では各相続人に対し法定相続割合の1/2までの相続財産を受け取る事を認めています。（兄弟姉妹は法定相続人だが同請求権は無し）。従い、被相続人が遺言で相続財産の割合を決めても他の相続人から遺留分侵害額請求を受ける可能性があります。侵害額請求を受けない様にする為には相続人全員で分割協議書を結ぶ方法もあります。分割協議書を通じて法定相続人間で侵害額請求をしない事を明確にするので主たる財産の相続人は安心できます。