スマホで見る

マルヨシ通信No.12 借金は相続しないといけないの?【更新】マルヨシ通信 No.12 2016.6 | 越谷、北越谷の不動産のことならセンチュリー21マルヨシ

賃貸売り上げ実績10年連続全国NO.1
メールでのお問い合わせはこちら
電話からの問い合わせはこちら
マルヨシ通信の一覧へ戻る
  • マルヨシ通信No.12 借金は相続しないといけないの?2016-06-25

    マルヨシ通信No.12

    1.【哲央の部屋】街角の話題

    堅い話が続いたので今号は頭を空っぽにして読んでいただける街角の話題を集めてみました。

    テッセイ

      テッセイの事例研究が今ハーバード大学で絶大な評判を得ているとの事です。テッセイとは新幹線の清掃を請け負うJR東日本の傘下にある鉄道整備株式会社のことです。新幹線が東京駅に到着してから出発するまでに12分。  乗降時間を差し引くと清掃できる時間は7分しかありません。1チーム22人で16両のゴミ拾い、座席の回転、背もたれカバーの交換、窓・テーブルの拭き掃除、床の掃き掃除、トイレ・洗面所の拭き掃除を完璧に行うそうです。一日にこなす作業は1チームあたり車両20本になるそうです。

     海外メディアでは「新幹線お掃除劇場」と紹介されており、その卓越したスキル以上に抜群のチームワークや清掃という仕事に高い誇りをもたらしたマネジメント力が賞賛されています。 またもや「日本の凄い!」です。

    テッセイの写真

    フランク三浦勝訴

     スイスの高級時計「フランク・ミュラー」のパロディー商品名「フランク三浦」を商標登録した大阪の会社が、この商標を無効とした特許庁の判断を取り消すよう求めた訴訟の判決が今年4月12日知財高裁でありました。 同地裁は「イメージや外見が大きく違う」として、「三浦」側の勝訴とする判決を言い渡しました。 そもそもの発端は昨年9月特許庁が、ミュラーの申し立てを受けて、語感やデザインが極めて似ているので「フランク三浦」の登録を取り消したところからです。知財高裁は、「呼称は似ているが、100万円を超える高級腕時計ミュラーと、4千~6千円程度の大阪のお笑い時計の『三浦』を混同するとは到底考えられない」と判決理由を述べております。

     私はどういう人が100万円以上の腕時計をはめる心境になるのか別の興味を持ちました。

    フランク三浦

    フランク三浦¥4,100

    フランクミューラー

    フランクミュラートノカーベックス¥1,650,000

     

    缶ビールの美味しい飲み方

     ビールが美味しい季節になって参りました。皆さんは缶ビールをどのように飲みますか? シュパっとプルトップを引っ張り上げ、そのままごくりとやるんじゃないですか? 私も昔は直接口につけてましたが最近ではグラスに注いで飲むようにしています。缶のまま飲むと、炭酸が強烈で美味しくないし、アルミの金属っぽい感触が好きではないです。 ビールは香りがある酒です。せっかくの麦芽の芳醇さやホップの爽やかさが缶のままだと全く感じられません。メキシコの人気ビール「コロナ」はビンのまま飲みますが、あのビールは炭酸が弱めなのでそのまま飲んでも結構いけます。 日本の缶ビールは炭酸が効いているのでグラスにあけて飲む前に高いところからゆっくり注いで、なるべく炭酸を抜くと美味しいです。上手に注げばクリーミーな泡になって、ぴりぴりジンジンした食感ではなく、滑らかで柔らかくなりコクも感じられます。ここまで全て受け売りの解説ですが、皆さんイイネしてくれますよね?

    ビールの写真

    2.【スタッフ紹介】私のハマっているコト、凝っているモノ、紹介したいもの

     ここでご紹介する事項は全て個人の感想であり、製品や内容を保証するものではございません。

    尾城 学(売買事業部)

     本誌に過去登場した何人かの社員と重複しますが、私が今一番はまっている事は先月2歳になった息子と戯れることです。休日には妻と息子を連れて色々なところにドライブに出かけます。 貴重な休みをフルに使い経済的にも、体力的にもかなり消耗するので、「たまには休ませてよ・・・」と思うことも多々ありますが文句も言えず家族サービスをしております(笑)。

     最近では息子が走り回るようになり、動物園や遊園地で、大はしゃぎをするようになりました。 そういう息子の反応が可愛すぎて疲れが吹き飛ぶのを感じます。

     父親のDNAを引継いだのでしょうか、息子はダンスや歌が好きで自分でマイクを握って常に歌っています。息子を肴に毎晩の晩酌が楽しく、たまに羽目をはずし過ぎて幼い息子を連れて夜のカラオケに繰り出すこともあります。(汗)NHKの『お母さんといっしょ』で流れる子供向けの歌を一緒に大熱唱しています(笑)。

    尾城の写真

    西部 美穂(賃貸仲介部)

     私が今はまっていることは、新居での生活です。今年の4月、高校時代からの友人と『ルームシェア』という形で、お互い実家を出て越谷市に引っ越しました。 初めての引っ越しに苦労しながらも楽しみつつ、友人と二人で家具家電等、取り急ぎ必要なものを揃えてスタートした新生活もようやく落ち着いてきた頃です。 親元を離れ生活してみると、どれだけ自分で何もしたことがなかったか思い知り、大変良い勉強になりました。また、不動産会社に勤める身として入居者様の立場に立つことが出来、貴重な経験が出来ていると感じております。

     引っ越してからの休日は、家に足りないものを見つけては買い出しに行き、家事をしながら、未だ殺風景な自室をどのようにアレンジするか考えてばかりです。

     美味しいデザートを買って帰り、気のおけないルームメイトと談笑しながらまったりとした時間を過ごすのがちょっとした楽しみです。

    西部の写真

    末永 大士(IT戦略部)

     私が最近はまっていることはギターです。中学から大学まではバンドを組んで演奏しておりましたが、ここ数年間はほとんど弾いてませんでした。しかし、高校や大学の友人と久々に会って話をしているうちに演奏したくなりました。

     当時はエレキギターのみでしたが、アコースティックギターにも興味が湧き、エレアコ(エレクトリックアコースティックギター)を購入しました。 少し練習すれば当時のようにすぐ弾けると考えておりましたが、全く指が動かず、簡単な曲のコード弾きから練習しています。今、練習中の曲は米国ロックバンドのEXTREMEのモアザンワーズ(More Than Words) です。

     初めは当時のように弾けないことにイライラすることもありましたが、今では少しずつ上達していく感覚を再度味わえていることが楽しくなってきました。今後はピック弾きだけでなく、指弾きにも挑戦していきたいと思います。

    末永の写真

    3.カプセルホテルとビジネスホテルの中間ファーストキャビン

     読者の皆様は羽田空港から早朝便に乗って旅行されることがあると思います。その様な時には空港近くに前泊者の為の東横インやエクセル東急がありますが、本数の少ない専用バスで空港まで20分近くかかります。格安航空便が増え、それらの便は早朝に出発する事が多いので宿泊施設の需要が高まって来ました。 今回ご紹介するのはファーストキャビン(=FC)というカプセルホテルとビジネスホテルの中間に位置する簡易宿泊施設です。羽田空港国内線第一ターミナル1F到着フロアにありますので国内便出発カウンターなら1分で行けます。

     FCを運営する親会社は「株式会社プランテック総合計画事務所」といい、玉川高島屋、武田薬品本社ビル、トヨタ研究棟などを手がけた著名な設計事務所です。我々不動産屋としては先ずは何故設計会社が ホテル経営をするのかという疑問から入りました。しかしその疑問は直ぐに解けました。

    受付ロビーの写真

    受付ロビー。フロントは3名の若い女性スタッフでカプセルホテルと印象が違いました。

     体験したのは羽田の施設でしたが、効率的で無駄がなく快適に過ごせました。2週間前の予約では売り切れになってしまう理由が分かりました。

     先ず、従来のカプセルホテルの欠点は室内に入る時にハシゴを登る、天井が低い、上下左右の音がよく聞こえるなど居住性の悪さと終電に乗り遅れた酔客が多いなど場末の暗いイメージがありました。FCも入口にはドアがないので廊下や他部屋の音は聞こえますが天井高が2・1mあるのでハシゴは不要で圧迫感はありません。 チェックインの際に耳栓が配られ意外に役立ちました。寝ることに特化したモダンなホテルでデザインも落ち着いたモノトーンの色調で上質感があります。さすが設計会社のデザインです。羽田は男性101部屋と女性63部屋が左右に分かれていてバス・トイレは男女別の共用になっています。

    ビジネスクラスキャビン

    ビジネスクラスキャビン(ベッド幅1.0m 面積2.5㎡)宿泊費\4,900 スーツケースは置けないのでフロントに預けます。 朝昼は1時間 \1,000の時間貸しも有り。

     料金は5000円前後なのでビジネス街にあればタクシーで帰宅するよりFCに泊まってしまおうと考える人も多いと思います。事業的にも個室扱いではないので各キャビンに窓を付けたり、水回り設備を入れたりする必要もありません。 今後空きビルを改築してFCに換えるパターンが増えてくる可能性があり設計会社の本領発揮の場が増えます。プラテックは現在直営で8ヶ所のFCホテルを有していますが、2020年までにはフランチャイズも入れて50ホテルを開設する予定とのことです。ちなみに羽田はモーニングコールを要請したお客様にはスタッフがキャビンまで起こしに来てくれるとの事です。

     ご参考までに、上述のエクセル東急や東横インは8000円以上からの宿泊費になりますのでFCは料金的にもちょうどカプセルホテルとの中間に位置しています。

    ファーストクラスキャビン

    ファーストクラスキャビン(ベッド幅1.2m 4.4㎡)宿泊費\5,900スーツケースは置けます。

    4.借金は相続しないといけないのか?

     当社が管理の委託を受けているオーナー様の娘さんより相続相談を受けました。 お父様が事業をされていましたが借金を抱えたまま70歳で亡くなってしまいました。 相続人はお母様と相談に来社された娘さん(長女)と妹さんの3人です。通帳や帳簿などで財産を調べてみると借金は予想以上に多額で、お父様が残した預金の解約や不動産の売却をしてお金に変えても、とても返済できる金額ではないのです・・・どうしたらいいでしょうか?

    相続の関係図

     相続において、預金や不動産などの財産だけでなく、借入金などの負債も合せて受け継ぐのが原則です。この例だと相続人であるお母様と長女・次女の3名は借金の返済義務を負わされます。 お父様の残した財産をすべて手放して負債を全額返済できるならまだしも、そうでない場合は大きな負債です。こうした場合を想定して民法では「相続放棄」が認められています。そうすれば財産も負債も一切受け継がず、親の財産とは無関係になります。

     「相続放棄」は多額の負債がある場合、遺された家族にとっては有効な手段になりますが、注意が必要なのは相続放棄が相続発生を知ってから3ヶ月以内に手続きをしないと財産も負債もすべて相続したとみなされてしまうことです。僅か3ヶ月しか期限の猶予がありませんので是非お気をつけ下さい。

     ただし、負債の額が分からず、放棄するかどうかの判断がつかない場合は家庭裁判所に期間の延長を申請することが可能です。申請には相続人の戸籍謄本や亡くなった方の除籍謄本をもって申述書を作成し、相続人がそれぞれ家庭裁判所に提出する必要があります。この手続きは相続人が一人でもでき、全員で申請する必要はありません。

    相続手続きイメージ

     もし誰かが相続放棄すれば代わりの誰かが借金を相続する必要が生じます。その順番は法律で定められております。相談者であるご長女のみが相続放棄をすると、母と妹の2人。もしその3人の全員が相続放棄をしたら、次の順位である祖父母。その祖父母がいない場合は、父に兄弟がいればその兄弟が相続人となり、負債を背負う立場になります。 突然債権者から督促状が届くと兄弟が驚きますので、事前に知らせて兄弟も相続放棄の手続きをしてもらわないといけません。親族に子供さんのいないご兄弟がいらっしゃる場合は特に気をつけて下さい。兄弟は夫々の家庭を持って遠方に住んでしまうと、相手の経済状況にも疎い場合があります。

    ショックを受けた人のイラスト

    相続放棄ができなくなるケース

    相続放棄をするまでの間にお父様が持っている財産を使ってしまうと「単純承認」とみなされ、相続放棄ができなくなります。よく質問されるのはお父様が入院していた場合の費用、つまり負債をお父様の預金から払った場合はどうなるのかという質問です。そういった負債の返済も財産の処分になりますので相続放棄はできなくなります。

     もし入院費を払いたい場合は、相続人であるご自身の財産で払うことです。そうすれば単純承認とはなりませんので相続放棄が可能です。ただ入院費の金額が高いからと言って「高額療養費」の請求をしてしまい還付を受けると財産を受け取ったことになり相続放棄はできませんので注意して下さい。

    困っている人のイラスト

    生命保険の扱い

     また逆に相続放棄をしても受け取れる財産があります。それは生命保険金で、受取人が相続人である場合です。被相続人である父が受取人だと相続財産の一部となりますので受け取れません。 これは生命保険金はみなし相続財産であり相続財産とは別と考えられています。同じような財産として、死亡退職、遺族年金なども相続放棄しても受け取ることが可能です。

    生命保険証書の写真

    相続放棄の場合の債権者の対応は?

     では遺族が全員相続放棄をした場合、お父様にお金を貸していた金融機関はどうなるのでしょうか? 金融機関である債権者は家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申し立てることが可能です。管理人は弁護士などから選ばれます。財産や負債を精査したうえで遺族の代わりに債権者への返済手続きをする役割です。

    銀行の写真

    限定承認とは?

     最後に「限定承認」という相続の方法についてご説明をします。負債があっても、残された財産の範囲内のみで負債を返済すればよいという仕組みです。今回の例とは異なり、財産の方が負債よりも大きい可能性がある場合、簡単に相続放棄を選択してしまうことは得策ではありません。 そんな時に限定承認を選べば財産を超えた借金を引き受けなくてもすみます。ただし限定承認は相続人全員で行う必要がありますので全員が意見を合わせる必要があります。

     いずれにしても相続財産以上に借金を持っている方が被相続人にいる場合、事前にその金額を把握しておき、生命保険金で安全に相続出来るようにしておくなど対策を練っておく必要があります。

     最後にもう一度言います。相続放棄は相続の発生を知ってから3ヶ月以内で、相続人単独で申請出来ます。

    3か月の写真

    5.WHY管理会社を使うの?

     越谷市の民営借家はH25年10月の統計で3万6860戸あります。このうちの4割くらいがオーナー様の自主管理物件と言われています。自主管理オーナー様が不動産管理会社に管理を任せて頂けない最大の理由は管理手数料が発生する点だと思います。

     然しながら、日本の賃貸契約の建て付けは基本的に入居者擁護が主軸になっています。入居者には高齢者や外国人も増えて参りました。世の中が益々複雑になる中で、もっと早い段階で管理会社をご起用頂いていれば良かったのにという事例を紹介させて頂きます。

    最後の1人がなかなか退去しない

     オーナー様は高齢のご夫人で老朽化したアパート一棟(10室)を所有していましたが、 相続対策を考え生前に新しいアパートに建替える計画をしていました。ところが、最後の1人の入居者がなかなか退去せず計画が一向に進まない状況に陥っていました。最後の入居者は高齢の生活保護受給者で代替住居も見つからず過去2年間の立ち退き交渉は全く進展しない状況でした。 その間、残り9室の家賃収入もなかったので建物の清掃やメンテナンスに費用をかけられず雑草がビッシリ生え建物もボロボロの状態になっていました。 当社には相続と売却のご相談で来られましたが、当社はその様な入居者と交渉した経験もございましたので比較的短期間で円満にご退去いただく事が出来ました。建物は少しでも高く売れるように清掃・修繕を施し商品価値を高める様にしました。最終的には土地付き収益物件を求める買主を探す事が出来、 オーナー様ご納得の条件で無事売却出来ました。2年間の経済的損失と労力は勿体無かったです。

    ボロボロのアパートの写真 ボロボロのアパートの写真

    残存荷物のある空き部屋

     ご相談者は越谷市で12室のアパート1棟を自主管理する30代子育て世代の主婦です。結婚してまもなくご主人からアパートの管理を頼まれましたが、ご本人には不動産の経験は全くありませんでした。ご主人は義父と共に自営のお店を経営しており、多忙を極めてアパートの件で話をするのもはばかれたと言います。 単身者向けに建てた12世帯のアパートで、6の和室と4・5畳のリビングに3点ユニットの水回りと、今となっては競争力のない物件ですが低い家賃設定のため、築浅の時には満室が続いていたそうです。経年と共に幾つかの部屋で家賃滞納がポツポツと起こるようになり、更にひどいのは外国人の入居者が部屋に荷物を残したまま夜逃げしてしまったことです。

     入居者がいつ帰ってくるかも知れず勝手に荷物を捨ててはいけないと理解していたので2年間空き部屋のままになっていました。契約時の保証人に連絡を取ろうとしても連絡が取れません。 調べてみたら他の部屋の契約書もいい加減な内容で契約書の体をなしていませんでした。 主婦の方はここまでが限界と悟り、当社に管理引き受け依頼の相談に来店されました。 重篤患者を目の前にした医師のような心境で「もっと早めに管理受託していれば」察知できていたかも知れないと悔恨するばかりでした。

    残存物が放置された室内のイメージ写真

     以上の様に2つの事例を紹介させて頂きましたが、家賃督促や退去の交渉は論理と情の狭間で微妙な問題があります。経験を積んだ我々プロでも神経を使う対応が必要となります。家賃の督促のはずが違法行為となり立場が逆転してしまうことにもなりかねません。 また、入居者の中には、意図的に言葉尻をつかまえ、家賃滞納の話をすり替える半ばプロのような輩もいます。そうなってしまったら家賃の督促どころではなくなります。

    督促注意事項~べからず集~

    家賃滞納者へ督促や退去依頼をする際、次の様な行為は違法とされているので注意して下さい。

    1. ①早朝・深夜の時間帯(概ね夜9時~翌朝8時位)における突然の訪問・電話等による督促行為
    2. ②同日に何度も督促行為(電話・訪問・メール)(例:1~2時間おきの電話・朝・昼・晩の訪問等)
    3. ③むやみに勤務先や学校等へ電話・訪問しての督促行為(職務中の面会の強要等)
    4. ④滞納していることが周囲の第三者にわかるよう様な督促行為(玄関・ポストへの張り紙等)
    5. 連帯保証人でない親族等への督促行為親・子供だからと電話・訪問・督促状送付等)
    6. ⑥正当な第理人でない者や仲介不動産会社などの第三者に依頼して督促・回収させる。
    7. ⑦借主を入室させない為に勝手にカギ交換したり、借主の家財道具を勝手に搬出処分する。
    8. ⑧訪問による督促での同意のない長時間の居座り、電話での長時間の督促(電話を切らせない

     以上のように沢山の「べからず集」があり、貸す側の立場に立つと改めて入居者擁護のスタンスになっている事を思い知らされます。

     最近あった他社事例ではアパートの廊下に郵便受けからこぼれ出た滞納督促の手紙が他の住人の目に触れ、名誉毀損を受けて逆クレー ムになったケースがありました。以来、督促状は全て封印して封筒に入れて投函する事になったとの事です。

    交渉の図

     当社のスタッフは経験と訓練により交渉や督促に当たってはくれぐれも感情的にならないよう、事務的に粛々淡々と冷静に対応する様に心がけています。世の中、複雑になればなるほど我々の出番があるのではと考えております。何かお困り事がございましたら気軽に当社にお声をお掛け下さい。

     アメリカではどうしているのだろうとセンチュリー21のロサンゼルスの加盟店に聞いてみたところ「家賃の滞納が発生してから2週間くらい自分で督促し、それでも埒があかなければ警官に来て追い出して貰う」と簡単に言ってました。

    もめごとのイラスト

    6.水陸両用オートバイ

    水上バイクの写真

     昔はスパイ映画で水陸両用の車とか出てきたものですが、英国のGibbsという会社が水陸両用のオートバイを完成させ話題になっています。バイク(Bike)とジェットスキー(JetSki) を組み合わせて商品名はBISKIと名付けました。 未だ販売されていないの           で価格は発表されてませんが、日本でも人気は出そうです。

    水上バイクの写真

    入水して5秒で水進用モードに切り替えられます。

    水上バイクの写真       

    2.3m(L) x 1.0m(W)
    228Kg
    55馬力 ガソリンエンジン
    最高時速 (陸上) 128km (水上) 60km

        

    7.賃貸管理セミナー3回シリーズの第1回目「賃貸経営成功の3ヶ条」<5月29日(日)>は好評のうちに終了致しました。

    セミナーの写真

    本紙にてご案内させて頂いた賃貸経営セミナー[賃貸経営成功の3ヶ条]は約40名の熱心な皆様にお越しいただき好評の内に終了致しました。 写真はシェアタイムでオーナー様同士の情報交換をして頂いているシーンです。

    <アンケートで頂いたご意見>

    1. ①大変参考になった。リノベーションの実例を幾つか取り上げていたので、具体的に相談したい。
    2. ②空室には個々の問題がある。管理会社の役割は如何に的確な問題定義と解決提案ができるかだ。
    3. ③パワーポイントのレジュメは分かり易く、綺麗で良かった。

    下記要綱にて「愛情相続」と「資産管理」の勉強会をそれぞれ個別に開催致します。相続も資産管理も知っている・知らないでオーナー様の今後の人生設計が大きく違って来ます。いずれも裾野の広く深い分野ですのでしっかりした知識を身につけて頂く必要がございます。       当勉強会は無料でどなたでも応募可能ですが、落ち着いて勉強頂く為にメンバーを固定したく会員登録をお願いしております。今後のセミナー開催予定は下記の通りです。会員登録の上、是非勉強会においでください。ご登録頂いた会員様にはセミナー開催3週間前に開催のご案内を郵送させて頂きます。
    <登録方法:下記いずれかの方法でお名前、住所、電話番号、メールアドレスをご連絡下さい。>

    1. お電話:048-970-0021㈹
    2. e-mail:asakura@0021.to
    3. FAX:048-970-0031


    日時: 2016年6月25日(土)14:00~16:00
    場所: 「ほっと越谷」セミナールームA・B
    題目: 愛情相続勉強会④「生前贈与」
    日時: 2016年7月10日(日)14:00~16:00
    場所: 「ほっと越谷」セミナールームA・B
    題目: 越谷市主催七夕フェスタ市民講座[知らないと大損・相続対策]

    マルヨシ通信の読者の皆様の貴重なご意見・感想をメールでお寄せ下さい。
    あて先:marutsu@0021.to
    Q1 : 今号を①(全く面白くない)②(あまり面白くない)③(普通)④(良)⑤(最良)の5段階で評価するとどうなりますか?
    Q2 : 今後、取り上げて欲しい記事とか全体的なご意見・ご感想があれば教えて下さい。


    ↓クリックでPDFが開きます。


    マルヨシ通信 No.12 2016.6

    ページ作成日 2016-06-25

最新の記事


地域に愛され創業30年越谷市の賃貸情報・賃貸管理は
センチュリー21マルヨシへ!
スマホから閲覧する方はこちらから
電話はこちらから
Copyright(C) MARUYOSHI All Rights reserved.
※センチュリー21の加盟店は、すべて独立・自営です。