スマホで見る

マルヨシ通信No.17 賃貸仲介営業スタッフ座談会【更新】マルヨシ通信 No.17 2016.11 | 越谷、北越谷の不動産のことならセンチュリー21マルヨシ

賃貸売り上げ実績10年連続全国NO.1
メールでのお問い合わせはこちら
電話からの問い合わせはこちら
マルヨシ通信の一覧へ戻る
  • マルヨシ通信No.17 賃貸仲介営業スタッフ座談会2016-11-25

    マルヨシ通信No.17

    1.【哲央の部屋】健康トリヴィア

    今まで新商品とか旅行のトリヴィアを書いてきましたが、今号では健康に関するトリヴィアを紹介させて頂きます。いい加減なことを載せられないので慎重を期して執筆時間は普段の倍かかりました。

    ノロウイルスに気を付けよう

     ノロウイルスの患者の7割は11月から2月の冬の寒い時期に感染するとのことです。夏の暑い時期ではありません。症状は発熱、嘔吐、悪寒、下痢、腹痛などです。両手の皮膜の間に入り込むので流水でよく洗浄しアルコールで消毒しなさいと言われています。意外に知られていないのがトイレの便器のフタを閉めて流しなさいということです。 開けたままで流すとウイルスを含んだ飛沫が便座や壁や床に飛ぶとのことです。航空機や列車の便座に腰を掛ける際には便座に紙を敷くとかアルコール消毒をした方が良いようです。

    コーヒーは健康にいい。でも…

     「コーヒーはカラダにいい」という認識が最近一層定着してきたようです。「コーヒーを一日3~4杯飲むと心臓病や脳卒中などによる死亡リスクが低下する」という疫学調査が上がってきております。コーヒーに含まれているカフェインやポリフェノールは脂肪を燃やす働きがあり、血液をさらさらにしてくれるようです。 但し、毎朝寝起きにコーヒーを飲みながらパンケーキや菓子パンを食べるのは積極的に脂肪を貯めに行くようなものと言われています。寝起きのコーヒーはカフェインが一時的にインスリンの効きを悪くします。そういう状態の中に菓子パンの高い糖質の食べ物が入ってくると血糖値が急激に上がりカロリーオーバーになるとのことです。

    朝は温かい白湯とストレッチと和食

     朝目覚めたらベッドの上で軽くストレッチを行い、温かい白湯を飲んで全身の血行をよくして代謝を促進し脂肪が燃え易いい状態から一日をスタートさせると健康に良い様です。最近、白米は炭水化物で糖質を多く含み太る元凶のように言われていますが、 適量食べる分にはビタミンも採れ、納豆や味噌汁と組み合わせると成長ホルモンの分泌や脂肪の分解や代謝に役立つようです。朝食はパン食より和食が良いというのは数多くの健康サイトで言われておりますので間違いない定説でしょう。

    理想の和朝食、新宿ワシントンホテル

    世界一の朝食 原宿 bills多くの女性で毎朝長蛇の列ですが健康の視点からは…

    パソコンのブルーライトにもご用心

     一日に何時間もパソコンやスマホの画面を見続けている方もいらっしゃると思います。この度、厚労省は労働衛生管理のガイドラインとして60~90分毎に1回、10分程度の休憩を挟みましょうと指導しています。その際は1メートル以上先に視線を合わせ、遠くを見たり目を温めて血流を良くするようにと薦めています。

    2.【スタッフ紹介】私のはまっているコト、凝っているモノ、紹介したいもの

     ここで紹介する事項は全て個人の感想であり、製品や内容を保証するものではございません。

    飯島 江津子(売買仲介部)

     私のはまっているものは、羊毛フェルトでのマスコット作りです。細かい事が苦手な私ですが、ニードルという針で羊毛をチクチク指すだけで色々な形が作れます。チクチクと適当に指すだけなので、失敗しても簡単にやり直せます! 大き過ぎたらハサミでチョキチョキ、小さすぎたら羊毛を足してまたチクチクって感じです。同じ材料、同じテキストを見てお友達と3人で作ったらそれぞれ個性が出てまた楽しかったです!

     テレビを見ながらでも出来ます!でもよそ見をしていると手を指してしまいますので注意が必要。無心でチクチクするのでストレス解消になります。子供の試験前に怒りたいのをぐっと我慢してチクチクするので、子供にも「ストレス解消しているの?」と言われてしまいます。(笑)100円ショップでも材料が売られているので興味のある方は試してみては如何でしょうか?

    渡辺 朋高(賃貸管理部)

     喫煙家の皆さんへ、今回私がご紹介したいものは、健康タバコとも言われている電子タバコIQOS(アイコス)です。通常のタバコと違って本体となる電子機器があり、そこに専用のカートリッジを差して使います。この商品の最大のメリットは①火を使わないので安全 ②副流煙が出ないので周りに気兼ねなく吸える ③臭いが少ない ④有害物質が少ないなどです。

     今年4月にお笑い芸人が取り上げた事もあり、売切れ続出のブーム商品で本体を入手するのがかなり困難ですが、カートリッジはコンビニで簡単に購入できます。減煙や禁煙をお考えの方にもお勧めできる人気商品になるのではと思っています。

     実際、私も9月からIQOS を始めており、今まで吸っていたタバコ(メビウス旧マイルドセブン)の本数が一日20本以上から12~13本に減りました。いづれは通常タバコを完全に止めて、禁煙につながればいいなと思っています。

    吉田 眞弓(賃貸管理部)

     私がはまっているモノは、手工芸です。娘が幼稚園児の時に友達に幼稚園でやっている手工芸を一緒にやろうよと誘われて始めました。初めは簡単にビーズを通すブレスレットや小物などの材料を準備してもらい、皆と同じ物を作っていました。 今は一ヶ月に一度友達と集まり、材料を買って作っています。自分たちで作りたいものを決めて自分の好きな色、モノを選び自分の好みで作っています。手工芸は自分の好きなように作れるので自分だけの物が作れるのが楽しいです。

     作り終わって、友達や娘に「ステキ」などと褒めてもらえたときは嬉しくなります。始めた頃は自分で作らず買ったらいいのにと思っていましたが、手工芸を始めて約7年経ち色々なものを作れるようになりました。自分だけの物、娘だけの物を作り娘が喜んでくれた時は手工芸を始めて良かったと思います。これからも娘に喜んでもらえる物を作って行きたいと思います。

    3.情報先取り ~民法改正(案)の概要~

    120年ぶりの民法改正という話題を耳にされた方は大勢いらっしゃると思います。政府の法制審議会民法部会で既に5年以上にわたって論議されて来ましたが、秋の国会では10月末現在本格的審議に入っていません。実際の施行は2018~2019年頃と言われていますが、 賃貸住宅経営や相続に関連した項目だけ抜き出してみました。2015年3月には既に閣議決定はされておりますので、未施行ですが先取り情報として知っておかれた方が良いと思います。

    相続関係についても35年ぶりの大改正が行われると言われています。高齢化社会が進展し相続を取り巻く環境が変化して来た背景があります。 2017年中に民法改正案を国会に提出する方針とのことでこちらも施行開始には未だ時間がかかりそうです。

    4.賃貸仲介部営業スタッフ座談会

    今号の特別企画として当社の賃貸仲介部員に日々の営業活動の中で感じている最近のお客様の思考やトレンドを率直に語って貰いました。当社では年間約1000組のお客様にご来店いただき約600件の賃貸契約を結んでおりますので分析データとしては充分オーナー様のご参考になると思います。

    最近のお客様の変化は?

     今年になって変わってきたと思える傾向はマイナス金利の影響もあって特に家族連れの方から、自分で同様の物件を購入してローンを払ったら毎月幾ら返済になるのかというご質問を受けることがあります。 その場合、毎月8万円の家賃をローンに置き換えれば3000万円程度の物件は購入出来ますと概算のお答えをしますが、熱心なお客様には当社の売買営業員を呼んで一緒に対応させます。家賃6~7万円以上ですと3割くらいのお客様が売買との比較を聞いて来ますが、将来のために参考にされるケースがほとんどです。

    入居者の募集はどういう手順で?

     当社の場合、入居斡旋のご依頼を受けた物件については一早く内外装の写真を撮り、自社ホームページ並びにSUUMOやHOMESという不動産情報サイト(有料)に掲載致します。写真数が少なかったり鮮明でないと情報サイト側が低評価をして掲載をしないという事態にもなるので注意しています。 掲載については専従社員2人が間取り図やコメントも付けて次々に掲載して行きます。常時600~700件の賃貸物件を掲載しており、北越谷周辺の賃貸仲介会社では最大数になっていると思います。

    入居者からのクレーム内容は?

     水漏れやエアコンの故障などハードに関するクレームあるいは修理依頼が9割です。残り1割は騒音やゴミ捨てルール違反など人為的な問題になっています。人為的問題の件数は数的には少ない比率ですが、管理会社としては非常に労力がかかり100%解決が見込めないケースもあります。入居者間の挨拶やお付き合いがなく関係性が希薄になってきていることもあり、ちょっとした騒音でも先ずは管理会社を通じてクレームしようという時代になって来ました。

    入居者間の交流や騒音問題は永遠の課題

     当社の対応としては隣室に新しい入居者が住まわれても分らないことが多いので、何号室に新しい入居者が入りましたという案内のちらしや掲示(お名前は非表示)を出してお知らせしております。ファミリーでお住まいの方は隣近所や直下階住居にお子様がいらっしゃるほうがかえって安心されます。 お部屋探しの段階で気に入ったお部屋に目安を付けた後、大抵の方は隣人に小学校低学年以下のお子様がいらっしゃるかお尋ねになります。個人情報漏洩の問題があるので細かい情報を提供する事は出来ませんが、イエスor ノーでお答え出来る範囲でお答えしています。騒音については小さいお子様のいらっしゃるご家庭にとってもプレッシャーになっているということです。

    来店客数の増減は如何ですか?

     来店客数は前年と比べてほぼ横ばいですが、最近の特徴は繁忙期と閑散期の差がなくなって来た事です。理由としては、最近のお客様はネットを通じて事前に色々調べて来てかなり情報をお持ちです。繁忙期にあせって妥協した条件で物件を決めるより閑散期にじっくり物件を選んでより良い条件で決めたほうが得策と考える人が増えたからだと思います。

    入居者の希望する条件とは?

     入居者の希望する条件は年々厳しくなって来ています。礼金などは昔の話で今は逆に新築でなければ一ヶ月くらいのフリーレント(入居後最初の一ヶ月は家賃を徴収しないで入居者の負担を軽減してあげる)を付けるケースも増えています。敷金もゼロにして、鍵交換と室内清掃代だけを頂くという形も珍しくなくなって来ました。 豊かな実家暮らしに慣れて最近の入居者はエアコン、ウォシュレットは当たり前でTVモニターフォンや洗面シャンプードレッサーを欲しがっている人も多いです。ペット付きで入居している入居者の割合は大体2割くらいいますので、空室回避のために「ペットOK」のルールを掲げている賃貸住宅は増えて来ました。

    家賃の滞納督促の業務は如何ですか?

     ほとんどのオーナー様には家賃滞納保証を付保頂いているので基本的には滞納があったとしてもオーナー様に経済的なご負担はございませんが、舞台裏では当社は保証会社と連携し弁護士さんに介在して貰って法的手段を取ります。3ヶ月以上滞納すると法的手段に入り最終的には退去の強制執行までもって行きます。

     現在約1700戸の管理をさせて頂いておりますが、裁判に訴えて強制執行まで進むのが年間3件くらいです。滞納督促や強制執行という業務は煩雑で煩わしいですが、滞納は相手(=入居者)に一方的に非がある事が明白なので精神的な苦痛は少ないです。

     生活保護を受給されている入居者様の場合は、役所に交渉して家賃の代理納付をさせて頂くという方法もあるので家賃の滞納は少ないです。一般的には自営業で収入が安定していない方のほうが滞納のケースが多いです。

    沈滞住宅新聞社が全国の管理会社244社より意見徴取。家賃が多少割り増しでも入居者が欲しい設備ランキング(調査2015年10月)

    当社は北越谷駅東口徒歩2分にございます。お気軽にお立ち寄り下さい。

    5.不動産は借入をして取得した方が相続対策になる。○か×か?

    今回のテーマは「不動産を購入する時は銀行から借入をした方が相続税の対策になるのか?」についてです。

     ご存知の通り、相続税の基礎知識として相続が発生した時に被相続人(=亡くなられた方)から相続人が引き継ぐ財産は、プラスの財産(現金・有価証券・不動産等)だけではありません。相続が発生した際には被相続人のマイナスの財産(借入金・固定資産税の未払分等)も引き継ぐことになります。これによって、相続税の計算をする上では、このプラスの財産からマイナスの財産を控除することができるので、借入金などの債務がプラスの財産よりも多い場合は「相続税がかからない」ということになります。

     従い、「借金して賃貸建物を建てると相続税の節税に繋がりますよ」という説明を銀行などの金融機関がセミナーや相続関連冊子で盛んに行っています。このような基礎知識をもとに、「相続開始時には借金があった方が相続税は軽減されるので、不動産のような大きい買い物をする時は、借入をして買った方が良い」と考える方が多くなりました。果たしてこの考えは正しいのでしょうか?

     ここで1つの例を挙げて考えてみたいと思います。Aさんが現金1億円を持っていたとします。Aさんはこの現金1億円を使って、所有している土地(路線価額8000万円)に賃貸住宅を建てた(取得した)とします。

     現金1億円は相続財産の評価額においても1億円ですが、その1億円で賃貸住宅を取得すると、土地の評価額は貸家建付地となるので約2割(*注)軽減されます。賃貸住宅を建てた土地の評価額は左記の通りです。

    8,000万円×(1-0.2)-6,400万円
    ∗本来なら借地権割合によって計算するのですが今回は概算で20%としています。

     1億円の建物は固定資産税評価額で評価されると60%となり、さらに借家割合の30%が軽減されます。

     1億円×60%×(1-0.3)=4,200万円

     この計算によって、賃貸建物を取得すると、1億円の現金が相続税上は4200万円と評価されるので、5800万円が節税の対象額となります。しかも土地の評価も2割に相当する1600万円減るので合計7400万円の節税が可能になりました。これが「貸家建付地による相続税対策」です。

    財産状況を取得前と所得後で図示すると上記のようになります。

     次に、同じAさんが手許にある現金1億円を使わずに借入れをして、先ほどと同じ1億円の建物を取得したらどうなるでしょうか。まず購入前の状況は先ほどと変わりません。 ただ、今回は借入れをしますので、借入れによってプラスの財産(現金)が1億円増えるとともに、マイナスの財産(借入金)も1億円増え、トータルとしては、プラスの財産2億8000万円、マイナスの財産1億円。結果として残りは1億8000万円のプラスになっています。ここまでの状況をみると「借入をしても取得前と何も変わっていない」ことが分かります。

    財産状況を取得前と所得後で図示すると上記のようになります。

        

     では、この借り入れた1億円を使って建物を取得すると、プラスの財産は、1億円(現金)+6400万(土地)+ 4200万(建物)=2億600万円となります。

     一方のマイナスの財産は、1億円(借入金)となります。2億600万円から1億円を差し引いた1億600万円が相続税の課税対象額となり、借入前の財産額1億8000万円と比較すると7400万円が節税対象額となります。

     こう見てみると、自己資金を出して建物を取得した時と、借入れをして建物を取得した場合の最終的な評価額も節税の対象額も全く変わりません。つまり、「借入はしてもしなくても結果は同じ」ということです。

     以上のことから、借金があるから相続税対策になったのではなく、借り入れてきた現金1億円が不動産に変わったために相続税対策になったと理解するほうが正しいです。借金をしなくても相続税評価額を減額させることは出来ますので「借入れをして取得した方が相続税対策になりますよ」という金融機関の甘言は注意した方が良いと思います。

    賃貸受託融資(アパートローン)実績推移 国土交通省住宅局2016年3月発表

     

    寒い冬にミラノ巻ストールを

    今年の冬は例年以上に寒いという予報です。どなた様もお風邪など引かれませぬようにご用心下さいませ。 巷では防寒対策にストールが流行っているようです。巻き方も5通りくらいありますがミラノ巻きが人気です。程よいボリュームと立体感が出て上品さが特徴です。巻き方を左記にご紹介します。勿論、男性にも使えますのでお試しあれ。

    7.9/25から10/23の一ヶ月間に4つの勉強会・セミナーを開催しました。ご参加いただいた方の合計は100名様以上です。 皆さん熱心で人生死ぬまで勉強と実感させられます。(小山談)

    9月25日資産管理・賃貸経営(第3回)

    10月23日相続勉強会(生命保険の活用)

    <お知らせ>
    「愛情相続勉強会第2期生」と「資産管理勉強会」の2パターンで勉強会を開催して参りました。20名以下の少人数でより密着した勉強会を頻繁に開催するという方針で進めましたが、参加者から何期生というのは分りにくいというご意見も頂き現在より良い運営方法を目指して改変中です。 現在下記3つの勉強会の開催を予定しております。会場の都合により定員に達しましたら募集を終了させて頂きます。どなた様でもご参加頂けますので是非、お早めにお申込み願います。
    申込方法…下記じずれかの方法でお名前、住所、電話番号、メールアドレスをご連絡下さい。

    1. お電話:048-970-0021㈹
    2. e-mail:asakura@0021.to
    3. FAX:048-970-0031


    日時: 2016年12月4日(日)14:00~16:00
    場所: 「ほっと越谷」セミナールームA
    題目: 愛情相続勉強会「財産把握とその評価」
    相続の基本はご自分の相続財産の算定から。今お支払いの固定資産税の検証も出来ます。
    日時: 2016年12月11日(日)14:00~16:00
    場所: 「ほっと越谷」セミナールームA
    題目: 愛情相続勉強会「家族信託」
    家族信託は遺言書に代わる財産承継をスムーズに行うための制度として登場。
    色々な利点があります。
    日時: 2017年1月22日(日)14:00~16:00
    場所: 「ほっと越谷」セミナールームA
    題目: 資産管理賃貸経営「賃貸経営3つの要諦」
    空室率5%を目指している当社の賃貸管理経営のノウハウを全てお伝え致します。

    当勉強会は先着順、無料でどなた様でもお気軽に参加出来ます。❊予約制です。
    ご希望の方はメール又は専用電話のいずれかの方法で事務局に 住所、氏名、電話、メールアドレスをご連絡下さい。

    ① メール: seminar@0021.to ② 専用電話:048-978-1121

    マルヨシ通信の読者の皆様の貴重なご意見・感想をメールでお寄せ下さい。
    あて先:marutsu@0021.to
    Q1 : 今号を①(全く面白くない)②(あまり面白くない)③(普通)④(良)⑤(最良)の5段階で評価するとどうなりますか?
    Q2 : 今後、取り上げて欲しい記事とか全体的なご意見・ご感想があれば教えて下さい。


    ↓クリックでPDFが開きます。


    マルヨシ通信 No.17 2016.11

    ページ作成日 2016-11-25

最新の記事


地域に愛され創業30年越谷市の賃貸情報・賃貸管理は
センチュリー21マルヨシへ!
スマホから閲覧する方はこちらから
電話はこちらから
Copyright(C) MARUYOSHI All Rights reserved.
※センチュリー21の加盟店は、すべて独立・自営です。