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マルヨシ通信No.37 賃貸経営のトラブル解決法【更新】マルヨシ通信 No.37 賃貸経営のトラブル解決法 | 越谷、北越谷の不動産のことならセンチュリー21マルヨシ

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  • マルヨシ通信No.37 賃貸経営のトラブル解決法2018-07-24



    1.【哲央の部屋】世界の三大瀑布
    2.【スタッフ紹介】私がお奨めしたい癒しの地
    3. 日本と違う世界の習慣
    4.【社会】百年に一度の銀行大改革
    5.【賃貸経営】賃貸経営のトラブル解決法
    6. 熱中症予防のために
    7. 今後の勉強会の開催予定


    <お詫び>前号は37号とすべき処を38号としてしまいました。然るに本号を37号と致します。





    1.【哲央の部屋】世界の三大瀑布

     昨年8月の本誌26号では日本の滝の特集を掲載致しました。今号では世界の3大瀑布を採り上げます。日本の繊細な滝に比べると何と言っても規模感が天と地ほど違います。3大と言われると死ぬ前に3大瀑布全部を訪問しておかないと気が済まないという御仁もいらっしゃる様です。北米、南米、アフリカと遠方にありますのでお財布だけでなく体力も必要です。ご興味ございましたらお早めにご準備下さいませ。

    ① ナイアガラ瀑布



     アメリカとカナダの国境沿いにあり、カナダ滝(幅675m)とアメリカ滝(幅330m)に分れ落差はいずれも60m弱。

     5大湖のうちエリー湖からオンタリオ湖に注がれる水の落差で出来上がった壮大な滝がナイアガラ。今の形は1万年前の氷河期に出来上がったとのこと。トロントからバスで2時間、ニューヨークからはバスなら8時間、飛行機+バスなら3時間かかります。滝壺を航行する遊覧船に乗り、支給されたビニール合羽を着て滝の飛沫をたっぷり浴びて轟音を真近に聞けばこれ以上はないマイナスイオンの世界に浸る事が出来ます。


    ② ヴィクトリア瀑布



     アフリカジンバブエとザンビアの国境にあり1855年イギリスの探検家リビングストンが発見し世界に広めました。写真で分るように平らな高原の中で突如地が割れて巨大な滝が出現しているのが特徴。3大瀑布の中でも落差が108mもあるので増水期の水煙は最高800m以上にも立ち上がるとの事。像やキリンなど野生動物の生息する国立公園とセットの観光がお奨め。

    ③ イグアスの滝



     南米ブラジルとアルゼンチンの両国にまたがるのが世界最大規模のイグアスの滝です。ダイナミックな滝の迫力は他の2つとは桁違いです。イグアスの滝公園は東京都と同じ面積で、滝壺に流れ込む大量の水は「悪魔ののど笛」と言われゴーゴーと大地を揺るがす不気味な轟音を発しています。

    番外編 エンジェルフォール



     ベネズエラのギアナ高原にあるエンジェルフォールを紹介しておきます。世界最大落差979mを誇る滝です。スカイツリーの1・5倍の高さから大容量の水が流れ落ちてくる様は壮観ですが辿り着くのが大変です。


       

    2.【スタッフ紹介】私がお奨めしたい癒しの地

    日常生活でふと手を休めた時に「ああ、また行きたい」と思う安らぎの場所を紹介します。


    小園 健人 (賃貸管理部)
     私の癒しの場所は南国の風香る沖縄です。私の感じる沖縄は、同じ日本でありながら時の刻みがなぜか遅く感じる不思議な場所です。お酒が好きな私は、旅行で行った際に旅行雑誌に載っていない居酒屋を選び、地元の人と時間無制限で喋るというのを楽しみにしてます。沖縄の方は思っている以上に人懐っこい方が多い気がします。たまたま出会えた人達ですが沖縄の文化、風習などを教えてもらい、関東の文化、風習などを教えてあげるとこれがかなりお酒のつまみになります。またご存知の方も多いと思いますが、海の綺麗な場所が多数あります。そこで、私は泳ぎがまったく出来ないのですが、スキューバダイビングを楽しみにしています。水深は10mから15mくらいと初心者向けのレベルで楽しんでいます。少し恐い部分もありますが、深海は時の刻みが分らなくなり一瞬ですが無になれます。沖縄は仕事を頑張る為に生き抜きをするには最高の場所です。遊びも人情ある交流もいっぺんに出来る素敵な癒しの場所です。


    神原 里都子(売買営業部)
     私の癒しの場所は栃木県の大谷資料館です。栃木県は越谷から日帰りで行ける近距離で、多くの観光資源や美味しい食べ物があります。その中でも暑い時期にぴったりな大谷資料館をお奨めします。大谷資料館とは、宇都宮市大谷町にある大谷石の採掘場に関する博物館で、巨大な地下採石場跡を見てまわるというものです。地下採石場跡の中は薄暗くて広く夏でも上着が必要なほど寒くて、一時暑さを忘れることができます。美しくライトアップされていて、まるで映画かゲームの世界の地下神殿に迷い込んだような神秘的な雰囲気で、実際に映画やドラマなどの撮影に使われることもよくあるそうです。時にはコンサートや美術展なども開催されています。非日常の不思議な世界へトリップした後は、近くに数件ある美味しいお蕎麦屋さんで冷たいお蕎麦と季節の野菜天を食べれば心もお腹も大満足! 思い出したらまた出掛けたくなってしまいました。皆様も一度足を運んでみては如何でしょうか?


    伊藤 聡子(賃貸管理部)
     私の祖父は既に他界しましたが静岡県静岡市に住んでいました。その為、私は物心ついた頃から富士山を身近で見てきて私にとって特別な存在です。言うまでも無く富士山は日本一高い山で扇を広げた様な形も非常に優美です。近くで見た時の圧倒的な迫力と存在感はいつ見ても感動させられます。また、私が住んでいる越谷市からは130kmも離れているのに空気が澄んだ冬の晴れた日はかすかに仰ぎ見る事が出来、パワーとオーラを放っています。新幹線から見る富士山も好きです。熱海駅を過ぎ三島駅が近づくに連れて右側に見えて来ます。トンネルや建物で見え隠れする姿を楽しむ事が出来ます。車でドライブした時は道の駅の「富士川楽座」に寄って帰ります。ここから見える富士山も素晴らしく綺麗でこの道の駅は人気スポットです。館内のいたる所から富士山が見えるように設計されていて静岡名物のしらすと桜えびどんぶりや海鮮どんぶりを食べながら富士山を眺めるのが私の最高の癒しです。


       
    3. 日本と違う世界の習慣

     今年日本を訪れる外国人の数は三千万人を超えるのではないかと言われ、空前のインバウンドブームになっています。世界には文化の数ほど違う習慣があると言われています。外国人との接触も従来以上に増えて来ましたので、日本人が気付かない世界の常識や習慣の違いをまとめてみました。

     ヌードルハラスメントという和製英語があります。麺類を食べる時にズズーというすする音を立てるのは外国人にとっては不快で迷惑だという意味です。一方、食事の途中でも大きな音を立ててナプキンで鼻をかむのは問題ないというのが欧米の習慣になっています。日本人からしたら大きな音で鼻をかむ方が迷惑ですよね。



     日本では小さな子どもの頭をなでてヨシヨシと可愛がりますが、敬虔な仏教徒の多いタイやラオス、そしてイスラムの国でも頭は神聖なモノで頭をなでるのは屈辱的で忌み嫌う行為だと言われています。



     お金を表すときに日本人は親指と人差し指を繋げて丸を作ります。(左)欧米では指をこすり合わせて紙幣を数えるしぐさを示します(右)



     欧米人でも写真を撮るときにはVサインを出すことがあります。アメリカでは平和、英国では勝利を表すそうです。ところが、手の甲を相手に向けてVサインをすると欧米では「クソくらえ」という強烈なメッセージになるとのことなので気をつけましょう。



     日本では食べ物を残すのは良い意味に取られません。一方、中国では全部食べてしまうとこの客人は未だ満腹ではないと解釈され更に食事を盛られるとのこと。終わりにしたい場合は一口分残すのが意思表示になるようです。基本的に、茶碗以外のお皿を持ち上げてはいけません。れんげをうまく使ってお食事をしましょう。ちなみに、お隣韓国でもお皿を持ち上げないほか、茶碗に直接口をつけて食べることもいけないとされています。

     日本では足組みは礼儀に反するというケースが多いです。しかし欧米では足を組むのは無礼という認識はありません。議会の公聴会などでも脚を組んで聞いている人が多いです。無礼どころか女性は自慢の脚線美を誇示するように積極的に足を組む人もいます。


    日米両首脳が両国の習慣の違いを表しています

     日本人は相手の話に対し理解している事を伝える為に良く頷(うなず)きます。欧米人は頻繁には頷きません。頷かないと言うことで理解していないと取らない方が良いです。 


     Nod (頷く)という英語はありますが欧米人はめったに頷きません

     日本では大切な人に花やプレゼントを渡す時に両手を添えて渡すのが丁寧で良い行為だと認識されています。しかし、欧米では両手を添えることにそれほど意味を持ちません。従い、欧米人が片手で受け渡しをしたとしても無礼と思わないほうが良いです。 

    如何でしょうか? 世界には色々な習慣があります。お互いに認め合う事が大切ですね。


       

    4.【社会】百年に一度の銀行大改革

     メガバンクの一角であるみずほフィナンシャルグループが昨秋、全社員の4分の1に当たる1・9万人の人員を削減する事を発表しました。



     前後して三井住友グループが4千人、三菱UFJが9千5百人の削減を発表しました。3メガバンクだけで3万2千人以上の人員削減になり世間に大きな衝撃が走りました。下に18年3月期の決算実績と翌年、19年の予想を表にまとめました。



     3行の中では3番手のみずほグループでも18年の連結最終利益は5千7百億円以上あり、トップの三菱UFJにいたっては1兆円近い利益を上げています。一般企業と比べたらまだまだ恵まれた状況にあるのにこの深刻さはどこから来ているのでしょうか? 深層を探ってみました。

    預貸率の低下が深刻


     銀行は利ざや商売ですから、預金を集めるだけではなくその資金を貸付に回して金利収益を上げなければなりません。しかし企業などの資金需要が乏しく、銀行から資金を借りる会社が激減しています。預金が貸付に回っている割合を示す「預貸率(よたいりつ)」が右上のグラフにあるように全国114行の平均(17年3月末)で67%に過ぎません。2000年度には80%以上の預貸率でした。

     預金総額と貸出金総額の差額は何と244兆円に達しておりこのカネは眠ったままです。預貸金利差を1%とすると2000年度と比べ1兆円あまりの金利益を損なっている事になります。それでは何故、預貸率が落ちているのでしょうか? 景気の状態を示す消費者物価指数は15年5月を100とすると18年5月は101・0となっており景気が悪くて企業の資金需要がないということではない様です。

    銀行離れの理由① 無借金経営 



     上のグラフは財務省が公表した大企業と中小企業別の無借金経営会社の比率です。2014年度終了時点で大企業は41・8% 中小企業は35・4%になっています。特に大企業の場合は2008年のリーマンショック後この数値が伸びています。銀行の貸し剥がしや融資中止の苦い経験から、企業が銀行借入の削減と自己資金の充実を図ろうとした上での結果です。企業のカネあまり状態は10年以上も続いており、手元資金が潤沢な企業の銀行離れが進んでいます。

    銀行離れの理由② フィンテック

     話を進める前に最近良く耳にする「フィンテック」の定義をしておきたいと思います。フィンテックとはファイナンスとテクノロジーを掛け合わせた造語で、一般的にはITを活用した革新的な金融サービス事業を指します。フィンテックは銀行内部の業務量削減と効率化に寄与しています。

     分り易い例が上写真のみずほ銀行店頭にあるペッパー君です。この接客ロボットはお客様の来店目的をお聞きしスムーズに窓口に誘導、待ち時間を削減します。英語、中国語など数ヶ国語に対応します。 

     ペッパー君は目で見て分り易い一例ですがフィンテックを使った銀行の業務改善はかなりな勢いで進んでいます。カード不正検知、マネーロンダリング対策、顧客口座の入出金情報から融資先の異変をいち早く感知する人工頭脳(=AI)、手書きの帳票を光学文字読み取り装置を導入して事務量を大幅に削減するなど銀行のカルチャーが大幅に変わってしまうくらい何十もの改革が進んでいます。これらは銀行内部の業務改革に資するフィンテックですが、本題であるフィンテックを使ったソーシャル・レンディングが銀行業を圧迫しているという内容に戻します。ソーシャル・レンディングとはインターネットを使って資金需要家が市場から直接投資家のお金を集める方法です。当然、銀行より低いコストで必要な資金を集める事が出来ます。市場規模としては日本が約1千億円(17年末時点、矢野経済研究所調べ)、米国がその10倍の1兆円(同時点、PwC調べ)と言われています。英国のリサーチ会社テクナビオによれば全世界のソーシャル・レンディングは16年から20年まで年率53%以上で成長し、25年には米国だけで15兆円の市場規模になるだろうと予測しています。


     国内での具体的な事例を紹介します。元リクルート社員の千葉功太郎氏がドローンに特化した事業の起業を行いました。千葉氏は今後各分野でドローンの有用性は高まり成長産業であると同事業の可能性を説き、機関投資家、企業法人、そして一般投資家から10億円超の資金を集めました。この様に銀行を使わずに市場から直接低コストで資金を調達する方法が増えて来るでしょう。

    銀行離れの理由③ 店舗に行かない


     
     世界の先進国でキャッシュレスの文化が凄まじい勢いで浸透しています。上記のグラフは15年時点の各国のキャッシュレス決済比を比較した統計です。日本は中国や韓国の半分以下で、この分野ではかなりな後進国になっています。日本は偽札が流通しにくい、比較的治安が良いなどの理由でこれまでは現金が重宝されて来ました。しかし、アマゾン、楽天、メルカリなどの通販サイトやお財布ケータイがこれだけ生活に溶け込んでくれば今後キャッシュレス決済の比率は間違いなく増えて来ます。


     上は先進国中、如何に日本の銀行の店舗数が多いかを示したものです。現金の取り扱いが減れば店舗数は今後可及的速やかに減って行くでしょう。


       
    5.【賃貸経営】賃貸経営のトラブル解決法

     「知ってる・知らないが大きな差」というのが当社の相続セミナーの合言葉ですが賃貸経営でも同じ様な事が言えます。当社では現在1860戸余りの賃貸物件の管理業務を受託しており、毎年約700戸の入退去のお世話をさせて頂いております。創業来30年間に亘るトラブル処理の履歴は膨大な数になります。読者の皆様にはオーナー様が多いので、お伝えしておいたら、お役に立つであろう実例をQ&Aでご紹介させて頂きます。

    夜逃げ問題

     Q  家賃を6ヶ月滞納している借主と連絡が取れません。夜逃げしている可能性があります。中に入って荷物を処分しても大丈夫でしょうか?

     A   無断で中に入るのは住居侵入の罪になりますし、荷物を処分するのはもっての外です。中で異常な事態になっているかもしれませんので、警察官や第三者に立ち会いを頼んで合い鍵で入ります。もし予想通りの夜逃げなら、内容証明等で契約解除を宣言して明け渡し訴訟を行い、執行文付与の判決に従い強制執行します。費用も時間もかりますがリスクゼロの方法はこれしかありません。


    タバコのヤニ問題

     Q   国交省が平成23年「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン改訂版」を発表し、「自然消耗は貸主負担。故意・過失は借主負担」という原則が定着して参りました。それでは7年間住んで退去した住人のタバコのヤニの汚れについての判断は如何でしょうか?

     A   原状回復のガイドラインによると壁クロスの残存価値は6年間で消滅します。今回は7年を経過しているので借主の故意過失が認められても借主が負担するのは1円ということになってしまいます。但し「汚れの度合い」の判断が難しいです。7年間の喫煙によりクロスがかなり汚れているなら「臭い」も相当あると想定されます。臭いはクロスだけ変えても取れないでしょうから、特殊な洗浄をする必要があるはずです。この分は、臭いの証明が可能なら請求しても良いと思います。「請求しても取れるのか」と思われるかもしれませんが、最後は「交渉」になりますから、交渉のカードは多く持っていた方が安心です。

    7年間の長期入居のケースは稀なのでタバコのヤニや子どもの落書きによるクロスの張替えが生じた場合は、クロスの残存価値を借主に負担して貰う事を賃貸契約書に明記しておいた方が良いでしょう。

    騒音の問題 

     Q  アパートの上の階には若い夫婦が住んでいて下の階には老夫婦が住んでおり生活パターンが全然違います。若い共稼ぎ夫婦は部屋に戻るのが毎晩夜10時過ぎなので、普通の生活音でも老夫婦には騒音に感じてしまい苦情を発しています。どの様に対処すればよいでしょうか?
     A   直ぐに若い夫婦に注意するのは待ってください。騒音の問題は必ずしも「音源主」に原因や責任があるとは限りません。苦情を申し出る人が「神経質」過ぎるのが原因の場合もあります。安易に直接注意すると、入居者同士が険悪になり、別のトラブルを誘発してしまう可能性もあります。先ずは「騒音への注意書き」を掲示板へ貼り出したり、全室へポスティングして様子を見ます。この行為で音が小さくなり、苦情が止むかもしれません。それでも苦情が続く場合は現場で音の診断をします。つまり、通常の生活音なのか異常音なのかチェックし、通常の生活音なら我慢して貰います。夜中に走り回るのは通常ではありません。昼間でも度を過ぎた夫婦喧嘩の声などは「通常」ではないでしょう。実際に確認するしかありません。タイミングが合わない時は何回か出向くことになります。その上で「裁定」を下します。オーナーが自己管理でなく管理会社に管理を委託していた場合は、この様な業務は管理会社が行います。

     実際に入居者から騒音トラブルの相談を受けた場合、感覚的に判断するだけでなく数値を示して話を進めた方が互いに納得して貰えるケースがあります。2012年に環境庁が騒音基準の改正告示54号を交付し、マンションでは昼間基準値が55デシベル以下まで、夜基準は45デシベル以下までと発表しています。(幹線道路に面している場合は割増しがあります)


     この他にも建物の構造上の問題で音が響き易いということも考えられます。隣接住居の天井裏がスカスカの空洞で仕切り版も何も無い場合や上下階を隔てる床の防音振動措置が十分されていない場合があります。入居者維持にも関係してくる問題なので、建物の構造に問題がある場合は、是非管理会社にご相談される事をお奨めします。

    エアコン・ウォシュレットの残置処理

     Q   契約して2年8ヵ月後に退去する借主から「エアコンとウォシュレットを置いていきたい」と申し出がありました。未だ十分使えるモノなので了承したいのですが、どんな問題が考えられますか?

     A   この設備は3年経っていないので破棄するのは勿体無いです。無償で置いておくなら了承しても良いと思います。オーナーには次の募集時に2つの選択肢があります。1つは賃貸募集条件にエアコン、ウォシュレットが付いていますと表記して貸し出すこと。もう1つは付帯設備とせずに募集することです。違いを説明します。「付いています」と表記すれば入居者にとっては魅力的な物件になるでしょう。賃料への反映や早期入居を期待出来ます。デメリットは故障した時のメンテナンス費用を貸主が負担しなければならない事です。エアコンの場合は借主がこまめにフィルターの掃除をしないと故障が増えます。付帯設備としない貸し方は 「エアコンやウォシュレットはそのまま自由に使って下さい。但し、故障時の対応・負担は自己責任でやって下さい。」というものです。

     借主が自分で設備を持参し設置する場合、賃貸契約書に借主は「造作買取請求権は行使できない」と言う条項を入れておく事をお奨め致します。理由は借地借家法33条に借主から持ち込み設備の買取り請求があった場合、貸主はそれに応じなければならないという決まりがあるからです。但し、借主がそれらのモノを持ち込み設置する事を貸主が同意した場合という条件が付いていますので何でも応じなければならないと言う事はありません。

    借主が起こした火災への損害賠償

     Q  「失火責任法」により重過失でなければアパートの住人が火事を起こしても貸主から住人に対し弁償して欲しいとは言えないという事を聞きましたが正しいですか?

     A  民法709条で故意または過失によって第三者に損害を与えた場合、加害者は被害者に対して賠償しなければならないと規定されています。但し、失火の場合のみ例外として重過失が無い限り賠償責任を免除するとしています。家が密集して建つ日本では火元に責任取れと言っても出来ないからです。重過失は油の入った鍋をコンロにかけたままにしてしばらく持ち場を離れコンロの火が鍋の中に引火して燃え広がった様なケースです。大家さん、借主ともに火災保険の加入をお奨めします。


     


    6. 熱中症予防のために

     例年以上に暑い夏ですが心配になるのが熱中症です。熱中症予防の為の方策をまとめてみました。

    何と言っても水分補給

     熱中症を防ぐ為には何と言っても水分補給です。喉が渇いたと気付いてからでは遅いのでその前にお茶や水で水分を補いましょう。冷たいビール、アイスコーヒー、ジュース、糖分を含んだ炭酸水はNGです。アルコールやカフェインは利尿作用があり体内の水分を排出してしまいます。糖質を含んだ飲料は肥満の原因になります。

    熱中症予防に効果的な食材は?


     食欲がないからとそうめんやざる蕎麦だけでは体を動かすエネルギーが生み出せなくなり、疲れやすく暑さに耐えられなくなります。熱中症予防に役立つ食材をご紹介します。

    ①「豚肉」は糖質をエネルギーに変えるビタミンB1を豊富に含み疲労回復に役立ちます。豚肉の中でもヒレ肉やもも肉は脂も少なく最適です。
    ②「納豆」もビタミンB1を含み、汗とともに失われてしまうカリウムが豊富です。カリウムが不足すると脱力感や食欲不振を招きます。発酵食品なので腸内環境を整え体調管理に役立ちます。
    ③「モロヘイヤ」は野菜の中でトップクラスのカリウムや鉄分などのミネラルを豊富に含みます。痛み易いので冷凍保存がお奨めです。
    ④ 「枝豆」にはオルニチンというアルコールを分解して肝機能を回復させる栄養素が含まれています。おつまみに出てくるのはビールとの相性が
      良いからだけではありません。

    [番外編] 睡眠中の喉の渇きを防ぐ口封じテープ・ネルネルが話題です。エアコンをかけ、口を開けて寝ると口腔内が乾燥して体に良くないそうです。元々いびき対策で生まれた商品です。


       
    7. 今後の勉強会の開催予定

    日時:H30年8月26日(日)14:00~16:00
    場所:「越谷市民活動支援センター」
    越谷駅東口徒歩1分ツインシティB棟  
    5階 セミナールーム A
    題目:賃貸経営 「長期空き室撲滅対策」
    講師 : 当社代表 小山哲央
        
    日時:H30年9月23日(日)14:00~16:00
    場所:「越谷市民活動支援センター」
    越谷駅東口徒歩1分ツインシティB棟  
    5階 セミナールーム A+B
    題目:第5期生①「相続と遺言の基礎知識」
    講師 :当社代表 小山哲央

    日時:H30年10月28日(日)14:00~16:00
    場所:「越谷市民活動支援センター」
    越谷駅東口徒歩1分ツインシティB棟  
    5階 セミナールーム A+B
    題目: 資産管理 「資産の組み換え」
    講師 :当社代表 小山哲央  
        

     
     当勉強会は先着順、無料でどなた様でもお気軽に参加出来ます。ご希望の方はメール又は専用電話のいずれかの方法で事務局に 住所、氏名、電話、メールアドレスをご連絡下さい。
    ① メール:seminar@0021.to ② 専用電話:048-978-1121
     


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    あて先:marutsu@0021.to
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    Q2 : 今後、取り上げて欲しい記事とか全体的なご意見・ご感想があれば教えて下さい。


    弊社管理物件入居率 
    94.6%
    1,862戸    

    2018.8.4現在


        
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    マルヨシ通信 No.37

    ページ作成日 2018-07-24

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