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マルヨシ通信No.38 目から鱗の相続対策【更新】マルヨシ通信 No.38 目から鱗の相続対策 | 越谷、北越谷の不動産のことならセンチュリー21マルヨシ

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  • マルヨシ通信No.38 目から鱗の相続対策2018-08-27

    マルヨシ通信No.38 


    1.【哲央の部屋】涼風ふく 貴船の川床
    2.【スタッフ紹介】私がお奨めしたい癒しの地
    3. タワーマンションの現状は?
    4.【相続】目から鱗の相続対策
    5.【社会】地方創生は民間の力の活用が鍵
    6. 漢字クイズ
    7. 今後の勉強会の開催予定








    1.【哲央の部屋】涼風ふく 貴船の川床

     毎日暑い日が続きますが皆様如何お過ごしでしょうか? 京都の北の奥座敷に貴船(きぶね)という場所があります。神武天皇の母が創建したと伝えられる水神を祭る貴船神社の下に開けた地区です。貴船を有名にしたのは神社だけではありません。下の写真でご覧頂ける様な川床(かわどこ)と呼ばれる川面のすぐ上に用意された納涼床が大正時代に作られ、「貴船の川床」が全国に知れ渡りました。



     貴船の川床は修行僧らが涼む為に川で一服する際、小さな床机に腰をすえて足などを洗っているところにお茶や食べ物を出し、おもてなしをしていたのが始まりと言われております。今の時期、貴船は京都市内に比べると5度も低く川床は陸地の部分より更に5度低い涼やかな天然のクーラーの空間になります。真夏の炎天下でも平均気温23度と川床に座った途端にすっと汗が引いて行きます。川床から手を伸ばせば水量たっぷりの貴船川から流れてくる清流が指先にからみ、この世の風流を独り占めしたような感覚に陥ります。

     涼風だけではなく、岩を打つ水の音が心地よくその瀬音を聞き、マイナスイオンに包まれるだけで癒されます。日本人の大胆で豊かな発想力には驚かされるばかりです。

     100年前の修行僧の質素な食事は左記のような京会席の豪華料理に変わりました。ここの料理は貴船で採れた川魚や山菜などを中心に旬な食材を吟味して使っているために季節ごとに違います。



    期間:5/1~9/30
    川床料理:7,800円~19,000円
    (一例)先付 ・前菜 ・造り ・鮎の塩焼き・小鉢 ・季節の天ぷら ・白滝そうめん 吸物 ・香の物 ・ご飯  ・果物。
    この他にハモ(鱧)のしゃぶ会席や会席料理に浴衣セットを付けて風情を丸ごと楽しんで貰うプランもあります。

     貴船の場所は下記の地図でお判りいただけると思いますが、京都の北、牛若丸の修行の場であり、天狗で有名な鞍馬山の中腹にあります。京都駅から電車とバスを乗り継いで一時間半ほどかかります。


    神社は「きふね」ですが、地名は「きぶね」と濁ります




    おススメの周辺散策スポット



       

    2.【スタッフ紹介】私がお奨めしたい癒しの地

     日常生活でふと手を休めた時に「ああ、また行きたい」と思う安らぎの場所を紹介します。


    椛島 ゆかり (賃貸管理部)
     私は旅行と温泉が好きなので、お奨めしたい癒しの場所は日帰り温泉です。越谷周辺でよく利用する温泉は杉戸町にある天然温泉 雅楽の湯(うたのゆ)です。場所は東武動物公園駅から車で5分位の所にあり、送迎バスも出ています。ここはテレビでも紹介されたことのある人気の温泉で、内湯の他、もちろん露天風呂と岩盤浴もあります。

     私のお気に入りは、内湯では超微細気泡で乳白色のシルク湯とアトラクションバスと呼ばれるジェットバス。露天風呂では高濃度炭酸温泉です。いつもシルク湯に始まり、最後の締めはやっぱり高濃度炭酸温泉です。普段は熱めの湯温が好きですが、ぬる目の高濃度炭酸温泉は身体中に細かい気泡が付くのが面白くて最低15分は楽しんでいます。ゆっくりと足を伸ばしたくて旅行帰りの22時位に入りに行ったこともあるくらい癒される日帰り温泉です。施設の利用料はタオルと館内着付きで千円程度です。食べ放題ビュッフェもお奨めです。


    渡辺 朋貴(賃貸管理部)
     皆様にも思い出の場所や好きな場所などありますよね。そういう場所は元気やパワーを与えてくれます。私は年に一度くらいですがライブに行ってそこの空気を味わい、一体感を感じて騒ぐ事が癒しです。

     去年は東京ドームに三代目J Soul Brothers(ジェイソウルブラザーズ)のライブに行きました。曲もパーフォーマンスもとても好きで普段から良く聴いていますが、目の前で本物を見るとエキサイトして小さな悩みなら一瞬で吹き飛びます。今年は1月にEXILE THE SECONDのライブを見にさいたまスーパーアリーナに行きました。東京ドームほど大きくありませんでしたが、熱気は負けていませんでした。

     私の癒しの場所はエッジの利いた音楽とキレキレのダンスに盛り上がるイベント会場の喧騒の中という少々ユニークな世界ですが好きな方は沢山いると思います。


    飯島 江津子(売買営業部)
     私の癒しの場所は、緑が多くて水辺があり、子供が幼稚園に入るまで毎週通った草加公園です。面積は東京ドームの約4倍との事です。我が家から自転車で15分の場所にあり滑り台やブランコ、アスレチックがあり小さな子供が身体を動かすのにピッタリです。ブランコは子供が落ちない様になっていたので安心でした。春はお友達とお花見をして夏は水辺で水遊び、秋には落ち葉拾いをしました。大きな広場でボール遊び、四葉のクローバー探しも楽しかったです! 凄く広いわけではないので小さな子供と二人で散歩するには一周して丁度良い感じでした。子供が幼稚園に入ってからは忙しくなり行くことはなくなりました。

     そんな子供も今は中学生で反抗期。幼い頃の思い出と写真に癒されながら、年に一度草加公園での花火大会をママ友達だけで楽しんでいます。
    ウォーキングコースもあり季節の移ろいを感じながらの散歩はお奨めです。


       
    3. タワーマンションの現状は?

     20階建て以上の高層集合住宅はタワーマンション(以下タワマンと略します)と呼ばれ首都圏では2018年末の段階で累積515棟、16・7万戸になると予想されています。タワマンだけに絞ったデータではありませんが首都圏(1都3県)の中古マンションは2014年1月から2017年12月までの4年間で平均成約単価が125%上昇しました。2016年に入ってからの成約単価はほぼ横ばいで推移しており、業界ではそろそろ高値のピークを脱したのではないかという観測もあります。



     日頃、相続相談の中で節税を考えての現金譲渡はどの様にすれば良いかという質問を受ける事がございます。どのくらいの金額を対象にしているかもありますが、5千万円を超える場合は新築のみならず中古のタワマンの購入も一つの選択肢に入れて検討されては如何ですかとお話することもあります。

    タワマンの節税スキーム
     改めてタワマンの節税スキームを説明致します。相続税の評価額は、土地は時価の80% 建物は時価の40~60%くらいですが、タワマンなどの高層マンションになれば土地の割合が少なくなり且つ大勢の共有者で持分負担をするので相続税の評価額が下がることになります。それにより物件の実勢価格と相続税評価額の格差が開き、国税庁の調査では全国平均で3倍、最大事例では7倍もの乖離があったそうです。現金1億円で買った物件は相続評価額で3千万円になるということです。

     その他にも購入したタワマンを賃貸に回せば土地は貸家建付地、建物は貸家と評価され評価を2割減らす事が出来ます。加えて小規模宅地の特例の中の不動産貸付用土地の条件を満たせば土地の評価は更に50%減らせます。

     タワマンは高層階に行くほど眺望が良く価格が高くなります。一方、タワマンの相続税評価額はどの階でも、どんな日当たりでも角部屋でも面積あたりの評価額は同じでした。これでは余りにも公正を欠くということで、政府は平成29年の税制改正で今年の1月2日以降完成したタワマンから階数による評価額の差を付けるようにしました。ざっくり言うと1階と40階を比べると40階の評価額は110%になります。しかし、実勢は1・5倍超の違いがあるタワマンもあるので40階に住んでいる人はこの程度の補正率で済んで良かったと思っていると思います。タワマン所有者が一番恐れていたのは、実勢価格と相続財産評価額の乖離を埋める税制改正だったので今のところほっとしているところです。


     良いことずくめのタワマンですが、急激な人口増加で鉄道駅や幼稚園、小学校など生活インフラが追いつかず住人が悲鳴を上げている様子がメディアでも度々採り上げられています。写真の武蔵小杉はJRや東急など5路線が交わり住みたい人気の街ですが、毎朝改札口に200m近い行列が出来ています。湾岸のタワマンも同じ問題を抱えています。


       
    4.【相続】目から鱗の相続対策



     
     6月24日に「相続発生後にできる対策」と言うテーマで相続セミナーを行い、20余名の方々にご参加頂きました。節税を中心にした内容ですが、アンケートに「目から鱗のヒントを貰って有難う」というコメントを頂きましたので表題に拝借させて頂き、埋もれた節税対策を書かせて頂きます。代表的な節税対策の「小規模宅地の特例」や「広大地評価の特例」につきましてはセミナーの中では時間をかけて説明させて頂きましたが、本誌では割愛させて頂きます。

    (*注)広大地評価の特例は本年1月より「地積規模の大きな宅地の評価」に名称並びに制度の中身が変わりました。

    ケーキの切り方にご注意を



     上段左の地積図をご覧下さい。セミナーの事例でご紹介したモノです。全部で880㎡あります。相続手続きの依頼を受けた税理士は相続人3人の分割方法につき上図のように考え、相続人の同意を得て分割手続きを実行しました。共有は避けていますが、これでは売れません。長男が分割所有した320㎡の土地を一人の買主に売ろうとしても土地代だけで総額4千万円以上の買い物になるので簡単に売れません。当該地は神奈川県の西湘でサラリーマン向けに土地建物込みで3千万円前後の戸建てが多い地域です。そうかと言って320㎡を3分割すれば16mx6.5mのウナギの寝床のような形状になります。奥の土地所有者は公道に接道せず建築確認が取れません。手前味噌で恐縮ですが、土地の売買の経験がある不動産会社であれば左記のようなケーキの切り方を提案したと思います。



     この様に消費者が買い易いケーキの大きさや形状に土地を切り分ければ、早く希望に近い価格で売る事が出来ます。この税理士は不動産や相続関連の経験が少なく、事務的に処理してしまった様です。どんな相続人も一円でも高く相続不動産を売りたいと思っています。土地の切り分け方は相続後の販売施策も頭に入れて決めるべきであり、その為には信頼できる不動産会社にご相談されるのが宜しいと思います。母親の相続分が少なくなるとか問題はありますが、代償分割制度を使うことにより長男から母親に金銭譲渡で処理する事ができます。一括の相続処理であれば長男にも母親にも贈与税はかかりません。金銭譲渡を受けた母親はその金額が相続税の課税対象になります。

    2次相続を考慮した対策を考えるべき
     配偶者の税額軽減と言うのはどなたもご存知だと思います。法定相続分又は一億六千万円のいずれか大きい方まで非課税になります。ものすごく大きな恩典になると多くの方が目一杯この特例を使おうとします。しかし、ご用心下さい。父が亡くなり配偶者の母が1次相続で100%の配偶者控除を受けると、1次(母)・2次(子ども)を通じた家族全体の相続税合計では一番沢山相続税を払うことになります。

     紙面の制限があり細かい説明が出来ず結論だけになりますが、次の様な状況です。





     1億円の相続評価の土地を母親と子一人で相続した場合、上記のようにケース①とケース③で1千万円近い相続税の差が生まれます。

    相続による空き家の譲渡所得3千万円控除
     次の要件を満たせば相続により空き家になった不動産を、相続人が売却して得た譲渡所得から3千万円を控除する事が出来ます。

    ① 相続開始直前まで被相続人が一人で居住
    ② 1981年5月31日以前に建築された区分所有建物以外(戸建て住宅)
    ③ 相続時から売却時まで事業、貸付、居住の用に供されていない。
    ④ 相続により土地家屋を取得
    ⑤ 譲渡対価1億円以下
    ⑥ 相続人が家屋を取り壊して売却するか、耐震リフォームをして売却すること
    ⑦ 平成31年12月31日までの時限立法



     当社でも相続空き家の売却と3千万円控除のお手伝いをした事があり、最近ではそれほど珍しい特例ではなくなりました。特に⑥の取り壊すか、リフォームして売る事が条件になっている事は覚えておいて下さい。

    相続税の取得費加算の特例
     筆者もこの特例を見逃して後で歯軋りをした一人です。一般的な相続セミナーでは軽んじられて講師も詳しく説明しませんが「相続税の取得費加算の特例」は使わないと勿体無いです。土地を売却するとその譲渡利益に対し20%の譲渡所得税がかかります。特に先祖代々の土地を相続で所有し、売却した場合は当該土地の仕入れ価格を示す証憑が無いケースが多いです。その場合、税法では売却価格の5%を仕入れ価格としなさいと言う規定があり、仲介手数料などの費用を差し引いても売却価格の90%近い金額を課税対象として申告する必要があります。その様な状況の中で相続発生から3年10ヶ月以内であれば払った相続税を取得費の一部として認めてくれると言うことで強い味方になります。下記をご覧下さい。
     


    相続財産:5億円(内訳上記) 
    相続人 :子ども2人
    支払相続税:1億5,210万円
    土地売却額:1億3,000万円



     取得費加算の3,042万円の計算方法
    支払相続税1億5210万円x (譲渡土地評価1億÷相続財産課税評価5億= 20%)= 3,042万円。特例の適用により6百万円近い節税になりました。


       
    5.【社会】地方創生は民間の力の活用が鍵

     6月14日に業界団体の主催で前大阪市長の橋下徹氏の講演会がありました。テーマは表題に掲げた通りですが、自身が8年間にわたり大阪府長、市長として地方政府の財政改善だけでなく職員の意識の改革にどの様に取り組んで来たかを熱く語ってくれました。現在は官職に就いていないフリーな立場の橋下氏ですが、一般メディアを通じて伝える事の出来ない「ここだけの話」をしてくれました。

    トランプに学ぶ政治家の器量と決断力
     6月12日のトランプ大統領と金正恩委員長の会談につき、マスコミや評論家は中身がないとか非核化のプロセスが明確になっていないとか批判が多かったが私(橋下氏)は成功だと思っている。つい先日までトランプは金正恩のことをチビでデブのロケットマン、逆に金正恩はトランプのことを発狂の老いぼれと互いに激しく罵っていた。状況を例えれば太平洋戦争に突入する直前の東条英機とルーズベルトの緊張感に似ている。オバマ前大統領は言葉は綺麗だが何もしなかった。その間に中国は南沙諸島に人工島まで作ってしまった。本当の政治家というのはいざと言う時に素早く決断して動かなければ駄目。官僚に任せていても一気に解決する訳がない。トップ同士が会ったからこそ緊張感を和らげる事が出来た。少なくとも北朝鮮はアメリカ本土を標的とするICBM(大陸間弾道ミサイル)の製造は止めるのではないか。中距離・短距離ミサイルはどうなるのか日本は自分の身を自分で守らなければいけない。前段が長くなってしまったが地方創生についても強烈な大号令を出せる政治家が腹をくくって進めなくてはならない。今の霞ヶ関(=国政)や市区町村の仕組みや制度は150年前の明治維新に出来たものがそのまま残っている。それを壊して改革して行けるのは民間の力を上手く使える意識と術(すべ)を持った政治家だけだ。

    民と官の最大の違いは採算意識
     地方創生は20年間やって来たがうまく行っていない。何故か? 官の世界には倒産という文字がないから。政治行政の世界では赤字を出しても誰も責任を取らない。大阪市役所が事業主となって進めた事業が幾つかあり、大失敗に終わって数百億円の赤字になった事がある。それでも人事院勧告どおりの給料やボーナスが大阪市役所3・8万人の職員には満額出る。それはおかしいと言う事を何度も労組とやりあった。彼らの意識を変えて行くのは非常に大変。地方創生の原点は行政職員の意識改革から始める必要があった。根気良く忍耐強く、ジグソーパズルを組み合わせるように少しずつ進めて行くしかないと思った。

    官が所有する不動産の有効活用
     しかし、ネガティブな話ばかりではない。一般の民間企業と違って役所は大量に不動産を持っている。大阪では、未利用不動産の半分以上は市や国が持っている。行政は活用しようという考えは無い。民間は固定資産税や相続税を払わなければならないので固定資産税以上の収入を上げようと必死になるし、市場価格にも敏感になる。大阪市が持っている不動産を所有・維持するだけでなく活用しろと大号令をかけたが職員は誰も動かなかった。大阪城西の丸庭園については多くの民間企業からイベントさせてくれと沢山依頼があったが役所は全て断っていた。私はトランプ方式を取った。世界遺産の前でモトクロスの競技をやり世間をあっと言わせた。興行主は3日間で1・5万人の観客を集め、大阪の名は世界中に発信され大成功に終わった。賃料1千万円も市の収入になった。



     2015年11月には従来の御堂筋パレードを止めてF1レースを開催した。フェラーリーオーナーズクラブが金を出して税金は一切使わなかったどころか、これも賃料を払って貰った。彼らはそれで商売に繋がる訳ではないがお披露目の場を得て究極の自己満足を得る事が出来たと喜んでいた。世の中、どこに儲け話がころがっているか頭を柔軟にしておかないとチャンスを逃してしまう。F1も日本全国だけでなく海外にも発信された。そうすると職員も橋下というのはこういう男だと言う事を少しずつ理解してくれるようになった。



     大阪城公園の外濠ではトライアスロンの国際大会も開催されるようになり、皆驚いた。水質検査は環境省の基準をクリアーして臭いも透明度も問題なし。
     


     大阪の南に天王寺と言う街があり近くには徳川家康が大阪冬の陣で本陣を構えた茶臼山という名所旧跡もある。天王寺駅に近い場所に市が所有している3万㎡の天王寺公園があり余り活用されていなかった。市は入札を行い、公園管理をしてくれる企業を募った結果、近くでアベノハルカスという超高層ビルを運営する近鉄不動産が落札し年間5千万円の基本賃料とショップの売上歩合を貰える様になった。
     



     大阪の長年の課題の一つが関空から市内へのアクセスの悪さ。新大阪から関空まで80分、梅田から関空も70分近くかかる。将来的にも多くのインバウンド観光客を迎えるために関空から市内中心部を縦断して新大阪にまっすぐ行ける路線を作ろうとなんば筋線を作る事にした。完成すれば、関空~新大阪は40分くらいで結ぶ事が出来るだろう。総工費3300億円という巨大な計画だが、市と府が軌道を造って列車運行を行うJR・私鉄に貸し出すというもの。大きな投資になるが景気対策の為の公共事業でなく民間需要をしっかり把握して市の発展に寄与する公共事業にしている。



     鉄道関係ではリニア中央新幹線が2027年に品川~名古屋間が開通する。大阪への延伸は当初2047と言われていたが、経済効果を考え8年前倒し出来ないか国と交渉中。


    地方創生は素の姿をさらけ出せ
     大阪市が一番上手く民の力を引き出しているとお褒めの言葉を頂く。一方、地方創生には何を心がけるべきかという質問を良く頂く。私の答えは唯一つ。「飾らないでその地方のありのままの姿を表に出すのが一番良い」。大阪なら派手な原色の赤や黄色のどぎつい色でいいんです。地方は夫々のらしさで勝負すべき。


       
    6. 漢字クイズ

     暑い夏だからと言って頭を使わないと退化してしまいます。簡単な漢字クイズを出しますので、考えてみて下さい。某有名進学校の小学6年生(11歳)30名は平均1分以内で全問回答したそうです。
    (*注)答えはこのコーナーの最後に記載してあります
    質問1
    お寿司屋さんのメニューですが、漢字の間違いが一つだけあります。どの漢字が間違っていますか?

    質問2
    真ん中に漢字一字を入れて、漢字二文字の熟語4つを作って下さい。矢印の方向は二文字の前後の順を表します

    質問3
    左記の漢字の読み仮名は?
    実生活では平仮名表記かも知れませんが、読めたらカッコいいです。


    ① 長閑 ② 暢気 ③ 彼処 ④ 心算 ⑤ 鼾 ⑥ 惚気る ⑦ 憚る


    ここをクリックで答えを表示
    (答えをクリックで再度非表示になります)    

    7. 今後の勉強会の開催予定

     日時:H30年7月29日(日)14:00~16:00
    場所:「越谷市民活動支援センター」
    越谷駅東口徒歩1分ツインシティB棟  
    5階 セミナールーム A+B
    題目:第4期生⑦「家族信託」
    講師 :当社代表 小山哲央, 司法書士 吉田学先生
     

    日時:H30年8月26日(日)14:00~16:00
    場所:「越谷市民活動支援センター」
    越谷駅東口徒歩1分ツインシティB棟  
    5階 セミナールーム A
    題目:「賃貸経営」~長期空き室撲滅対策~
    講師 : 当社代表 小山哲央
        

    日時:H30年9月23日(日)14:00~16:00
    場所:「越谷市民活動支援センター」
    越谷駅東口徒歩1分ツインシティB棟  
    5階 セミナールーム A+B
    題目:第5期生①「相続と遺言の基礎知識」
    講師 :当社代表 小山哲央




     当勉強会は先着順、無料でどなた様でもお気軽に参加出来ます。ご希望の方はメール又は専用電話のいずれかの方法で事務局に 住所、氏名、電話、メールアドレスをご連絡下さい。
    ① メール:seminar@0021.to ② 専用電話:048-978-1121

     


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    あて先:marutsu@0021.to
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    Q2 : 今後、取り上げて欲しい記事とか全体的なご意見・ご感想があれば教えて下さい。

       
    弊社管理物件入居率 
    94.8%
    1,854戸    

    2018.6.30現在


     
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    マルヨシ通信 No.38

    ページ作成日 2018-08-27

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