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マルヨシ通信No.40 相続対策のための生命保険【更新】マルヨシ通信 No.40 相続対策のための生命保険 | 越谷、北越谷の不動産のことならセンチュリー21マルヨシ

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  • マルヨシ通信No.40 相続対策のための生命保険2018-10-16



    1.【哲央の部屋】巷のトリヴィア
    2.【スタッフ紹介】私がお奨めしたい癒しの場所
    3.【社会】カーシェアリング時代の到来
    4.【相続】相続対策のための生命保険
    5.【業界】違法建築と不正融資~レオパレス21とタテル不祥事顛末~
    6. 日本人の身長増加は停滞気味?
    7. 今後の勉強会の開催予定








    1.【哲央の部屋】巷のトリヴィア
     久しぶりに巷の雑談ネタ(=トリヴィア)を採り上げてみました。年末年始にかけて会合や会食の場も多くなって参ります。小ネタで使えるようでしたら使って下さい。

    カフェオレとカフェラテの違いは?



     材料もレシピも全く違います。カフェオレは普通のドリップコーヒーと温めた牛乳を半々ずつ混ぜたものです。簡単に言えば「コーヒー牛乳」です。カフェラテはコーヒーに高い圧力をかけて短時間で抽出した「エスプレッソ」を使います。ミルクは蒸気で温めたスチームドミルクを注ぎ、その上にそっとふわふわのフォームドミルクを乗せます。エスプレッソが濃厚なので比率はコーヒー1に対しミルク9となります。貴方はどちらが好きですか?

    首都圏で遅延が低水準の鉄道は?
     国交省が東京圏における平成28年度の鉄道各路線の遅延状況、混雑度を発表しました。結論から言いますと、遅延が最も少ないのはスカイツリーラインで10分以下の遅延は月平均2・7日という結果になりました。補足しますと、H28年に10分以下の軽微な遅れで遅延証明書を発行した回数は月平均で2.7回だったということです。ちなみに1位は常磐線各駅停車10.8回、2位は東急東横線10.3回です。混雑率についての発表も行われました。メトロ東西線(木場~門前仲町)199%と総武線(錦糸町~両国)198%がそれぞれワースト1位、2位となっています。スカイツリーラインはワースト20に入っておらず、混雑率は「新聞が読める程度」の160%以下と言う結果になっています。スカイツリーラインは毎時40本と大量の運転本数を誇っていますが、北千住~北越谷間が複々線化されているので無理なく運転調整が出来ているとの事です。沿線住民は元より賃貸住宅オーナー様や我々地元の不動産会社にとっても良い話です。

    長生きに役立つスポーツは?
     どういう運動をすれば長生きに効果があるのでしょうか? 米国の経済誌フォーブスがコホート研究の結果を記事にしておりました。コホート研究とは長期集団追跡研究と訳されています。今回の研究に参加した治験者は、8577名で彼らは実に25年間に亘ってデータを提供してくれました。その結果スポーツにより延長された平均余命の年数は左記表の様になりました。テニスをしていた人の平均余命は何も運動をしていなかった人に比べ9・7年も延長されたということです。理由としてテニスやバドミントンは必ず2人以上でプレイするので支え合い、信頼し合い、共有し合う行為が幸福感に繋がるという精神面の効用と、肉体面ではゆっくり安定的な動作をするゴルフのようなスポーツよりも短時間に高強度の運動を行うスポーツの方が長生きには効果的ということでした。



    日本人の3人に一人が患者 ロコモ
     予備軍含めると患者数は4590万人で、日本人の3人に1人が持っている疾患とは何か分りますか? 且つ、この疾患は要介護の原因の第一位にもなっているとのことです。癌でも認知症でもありません。筋肉、骨、関節、軟骨などの運動器の疾患です。運動器疾患というのは重々しいイメージを与えるのでロコモティブシンドローム(略称ロコモ)という新しい言葉が出来ました。人生100年時代と言われながら、巷には腰痛や骨粗鬆症による骨折など運動器の疾患で自分の足で歩く事が出来なくなり寝たきりになっている要介護者が増えている状況です。整形外科医院の数は増えているにも関わらず、患者さんでいっぱいです。若い患者さんも多いです。本屋やネットの書籍通販ではロコモ対策に関する書籍が沢山売り出されています。AMAZONの書籍評価では、かじやますみこさん著の「人生100年自分の足で歩く」が良く売れている様です。



     かじやまさんは医師ではなく患者でした。交通事故で大腿骨頸部骨折という重傷を負い、1年以上のリハビリを行った患者でした。彼女は自らの体験やそこから導き出された知見をもとに専門家の方々に、リハビリのポイントとなる「立つ」「歩く」「坐る」「寝る」の正しい日常動作とその身につけ方などを徹底的に聴取し、自らの苦しい体験も盛り込んで本にまとめました。そういう姿勢が巷に沢山いらっしゃる患者さんの共感と感動を呼び、読まれているようです。

    4K放送がいよいよスタート
     いよいよ今年12月1日から NHKと主要民放キー局がBS/CSの計16チャンネルで新4K・8K放送を開始します。何と言ってもその魅力は超高精細映像です。まるでその場所にいるような臨場感や実物感、物体の奥行や素材などの立体感がリアルに体感できる点にあります。電気店の店頭には一年以上前から4Kテレビが置かれてましたのでご自分の目でご覧になって精細な映像の魅力を体感された方も多いと思います。

     一方で普及が伸びなかったのは各放送局が4Kや8Kの特徴を生かした番組を提供出来なかったからだと思います。政府は2020年までに4Kテレビの普及率を50%に見込んでいます。

    4Kテレビの魅力を4つお伝えします。

    ①画像の精細さを測る解像度で表示するとフルHDは207万画素、4Kは829万画素で4倍の差があります。8KはフルHDと比べると16倍の解像度で、3300万画素あります。



    ②テレビを最も綺麗に見られる「視聴距離」は4Kの場合、画面の高さの1.5倍で90cmとなりフルHDの1/3 の距離で視聴するので視野角が拡がり迫力のある映像が楽しめます。



    ③テレビ本体のサイズは10年前のフルHDよりコンパクトで軽くなりましたが画面は5インチ大きくなりました。



    ④価格が上がっていない事も魅力です。T社製は49型チューナー内蔵タイプで8万円台です。8Kは65型で70万円以上します。


       

    2.【スタッフ紹介】私がお奨めしたい癒しの場所
    日常生活でふと手を休めた時に「ああ、また行きたい」と思う安らぎの場所を紹介します。



    今 いずみ(賃貸管理部)
     私の癒しの場所は北海道です。その北海道で9月6日に大地震があり驚きました。亡くなられた方には哀悼の意を表し被災された方には一日も早い回復を祈願致します。北海道には親戚や友人も多いので心配でしたが、幸い私の周りの人達は大丈夫でした。私が一番好きな北海道はラベンダーの色と香りに包まれた富良野の原野です。大地が紫に染まった中に白、ピンク、青、黄色が適度に混ざり、おとぎの国に来たような感覚に陥ります。

     訪問する時期としては5月初旬から7月中旬までがお奨めです。最近は外国からの観光客も増え、駐車場の確保も大変なので朝出来るだけ早い時間に行く事をお奨めします。色々な農園がありますが、やはり中富良野にある観光農園の「ファーム富田」が雄大で一番良いと思います。ラベンダーを使ったオイル、香水などのお土産や淡紫色のソフトクリームなど女性なら誰でも喜ぶ素敵な癒しの場所です。



    竹田 和正(賃貸営業部)
     私にとって癒される時間は本を読んでいるときです。小説が好きなので、小説を読みだすと1週間で10冊以上読んでしまうこともあり時間泥棒です。しかし時空を超えて自分の知らないことや新しい世界を教えてくれ、本を読んでいる時間は本当に幸せな時間であると感じます。最近はまっている本は「葉でわかる樹木」という本で、625種類の樹木が葉っぱの形で分かると言うものです。元々高校の授業で使っていた本なのですが、部屋を整理していた際に出て来て、改めて読んでみるとなかなか面白い本で、近所に生えている葉っぱから逆検索で何という樹木なのかを調べるのが意外と楽しかったりします。小説ではSAOのアリシゼーション編が好きだったので10月から4クールを使ってのアニメ化ということで密かに楽しみにしています。新刊本も読んで行きますので、おススメの本が出てきたら皆様にご紹介致します。

     「葉でわかる樹木」
    発行元 信濃毎日新聞社 馬場多久男著 新刊3,456 中古はほぼ半額



    木村 かおり(総務部)
     私の癒しの場所は越谷市の県民健康福祉村です。北越谷駅から車で約10分の場所にある広い公園です。越谷駅からバスが出ておりますし、車で出かける場合も無料の駐車場が沢山ありますので気軽に行く事が出来ます。春はジョギング・ウォーキングコースとサイクリングコース沿いが桜の並木通りとなり、沢山の人が思い思いの時間を過ごしています。花壇のお花は季節によって植え替えられ、いつも美しく咲きほこり、池の近くでは野鳥が休んでいる姿が観察できます。広場で愛犬や家族と遊び、疲れ果てて芝生に寝ころぶと空がとても広く見えて感動します。健康福祉村の敷地内のときめき元気館もお奨めです。年会費がなく千円で屋内温水プールとトレーニングジムの両方を利用出来るので大変賑わっています。(子どもさんは半額) 是非ご利用下さい。


       

    3.【社会】カーシェアリング時代の到来

     会員数が3年間で倍になり、破竹の勢いで伸びている業種があります。カーシェアリングの会員数です。2018年3月末で会員数は132万人、車両台数は2万9千台になりました。業界最大手はタイムズカープラスで車両台数は2万台を突破し不動の1位になっています。第2位はオリックスカーシェアで車両台数は2700台です。業界では現在1万2千箇所のステーションがコンビニのように増えて行くのではと期待しています。カーシェアという言葉をお聞きになった読者は多いと思いますが、レンタカーと比べて何が違うか何故伸びているのか検証してみました。

    カーシェアの会員数と車両台数の推移




    ① 駐車場代、ガソリン代など維持費がかからない。(都心では駐車場代が2万円以上というケースが多く、若者の車離れの一因になっている。)

    ② 利用時間単位が15分きざみなので細かい使い方が出来る。利用目的に応じて荷室が広いとか定員数の多い車種を選択出来る。利用の3分前迄にネットで予約出来、直前のキャンセルも無料で出来る。

    ③ 受け渡しが無人なので店舗の閉店時間を気にする事なく24時間365日利用出来る。事故対応や返却遅れは専用の直通電話で対応。ちなみに対人・対物・車両・人身傷害の補償があらかじめ利用料金の中に含まれている。

    ④ タイムズカープラスは系列会社でレンタカー事業もやっているが、同社HPでの説明ではニッサン・セレナを36時間借りて450キロ走行した場合、レンタカーでは4.7万円、カーシェアでは1.9万円かかったという事例を紹介している
     (*レンタカーとの比較は下段右の表をご参照下さい)

    ⑤ カーシェアのデメリットとしては、各ステーションの車種の選択肢が少ないことと空港での乗り捨てが出来ないこと。喫煙、ペットの同乗が出来ないことです。



    タイムズカープラスの場合、料金設定は左記の2通りだけでシンプルです。その日の気分やお財布事情により決められます。(車種は一例。ステーションにより有無あり)
    【ベーシックコース 15分 206円】
    プリウス、ヴィッツ、フリード

    【プレミアムコース 15分 412円】
    ノア(定員8名) セレナ(定員8名) アウディA1 BMWミニ 

    現在、タイムズの例では越谷19、草加20、 春日部12箇所のステーションがあります。コンビニ同様、半径500メートル以内にステーションがなければ利便性を欠くので、今後は住宅街の中にステーションが増えて来るでしょう。


       

    4.【相続】相続対策のための生命保険

     生命保険は、相続税対策において様々な状況に対応できる為「保険の万能選手」と言われています。しかし、だからと言って何も考えずに安易に契約してはいけません。下記に事例をご紹介しますが、相続税対策になっていない誤りが4つあります。読者の皆様はいくつ誤りを見つける事が出来るでしょうか? 



    【Aさんが契約した生命保険の内容】
    目的      :Aさんの相続税の節税
    契約者  :Aさん  
    被保険者 :Aさん
    保険受取人:Aさんの孫
    保険期間 :終身保険 
    保険金  :2000万円 
    保険料  :年間80万円
    払込期間 :終身払い


    問題点① 孫を保険の受取人にした
     孫は、法定相続人ではありません。孫を死亡保険の受取人にした場合、相続税の非課税枠には該当しなくなり、相続税の課税対象になります。しかも、孫は相続税が2割加算の対象です。

    問題点② 非課税枠をオーバー
     保険金は2000万円ですが、非課税枠は500万円x 法定相続人の数(2名)= 1000万円です。前項説明の如く孫は法定相続人になりません。非課税枠の倍の金額の保険に入ったと言うことになります。

    問題点③ 保険料の払い込み期間は終身?
     保険料の支払い期間が終身払いになっています。例えば、Aさんが25年後(85歳)存命していて、支払額が2000万円に達した後も年間80万円を生きている限り払い続けなければなりません。しかも、死亡した時にもらえる保険金はずっと2000万円のままです。保険料の払込み期間を終身とするのは例えば85歳を超えても払い続けられるかと言う事を考えて決めるべきです。

    問題点④ Aさんは相続対策が必要だった?
     この問題の前提条件には書いてませんが、Aさんは女性経営者で莫大な財産を持っている方ではなく、サラリーマンの夫の妻です。夫が死亡してその財産を相続したとしてもAさんは多額の相続税を払わなければならないような状況ではありません。

     孫にきちんと財産を遺してあげたいという気持ちは分りますが、金融機関を使っての信託機能を持たせた教育資金の1500万円非課税贈与など他の方法を考えた方が良いです。孫であれば扶養義務の一環ということで非課税で援助できます。

     皆さんが、相続対策として加入されている生命保険は、今回の事例のような内容になっていませんか? 保険契約をする際に大事な事は、「契約の内容」ではなく保険金が出る際の「手続き」と「税金」です。

     手前味噌で恐縮ですが、当社には生命保険の募集人や相続コンサルタントの資格を有した社員が複数名おります。いつでも無料相談させて頂きますのでお気軽にお問合せ下さい。


       

    5.【業界】違法建築と不正融資~レオパレス21とタテル不祥事顛末~

     不動産・建築業界で不祥事が続いております。本年3月に本誌33号で取り上げました「かぼちゃの馬車」に続き、レオパレス21と東証一部上場企業で収益不動産販売を行っているTATERUで不正が発覚しました。同業界他社の不祥事を記事にするのはためらいもありますが、社会問題にもなっておりますので読者の皆様に分り易く説明させて頂きます。

    完了検査を逃れた施工不良 レオパレス
    「界壁」という耳慣れない言葉がこの事件でいっぺんに有名になりました。防火機能と遮音機能を持つ壁で、建築基準法で設置が義務付けられている天井裏や屋根裏に設けた壁です。


    通常なら天井裏も一住戸ごとに壁を設置して界壁とします

     界壁がなければ、隣の部屋のテレビの音やや話し声は筒抜け状態になってしまいます。玄関のチャイムの音がしたのでドアを開けたら2軒先の訪問客だったという笑い話もあります。界壁の重要な役割は遮音だけではありません。遮音以上に重要な機能で、法律を定めて界壁の設置を義務付けている理由は防火機能です。集合住宅の一室で火災が起こった時に、界壁があれば隣や上下階の部屋への延焼を防いだり、遅らせたりする事が出来ます。煙が回るスピードは秒速5~8mと言われ人が歩くスピードよりも少し速いです。界壁が人の生死を左右すると言っても過言ではありません。



     この界壁は建築物が完成した後に行われる完了検査で確認される項目の一つです。界壁は天井を開けて目視で確認出来るものですが、大手企業は同一規格のアパートを量産する場合建築基準法に基づいて国が認めた「形式確定認定」をまとめて取っているので完了検査も簡素化されています。レオパレスの首脳陣は否定していますが、意図的に検査が簡素化されていることを知って建築コスト削減の為に界壁を取り除き、建築工事を請け負っていた可能性があります。

     レオパレスについては昨年11月以降サブリース契約をめぐって、数十人~百人以上の規模の集団訴訟が相次いで起こされています。「30年一括借り上げ」「損しないビジネス」「相続税対策」といった甘い言葉に乗ったものの、家賃の減額を半ば強制されるなどトラブルになっています。レオパレス側は一括賃料の固定期間は2年間と契約に書いてあり、30年間同額賃料を保証するとは言っていないと反論しています。ここでレオパレスの賃貸総合サービス契約を紹介しておきます。下図をご覧下さい。簡単に説明します。



     アパートの設計建築施工、建物のメンテナンスから代金収納を執り行う賃貸管理、入居者斡旋、家具家電の供給まで全てレオパレスが賄います。オーナー様は土地と建築資金を出して下さい。十分な資金のないオーナー様には提携銀行のアパートローンも積極的に紹介しますというビジネスモデルです。同社はこの様な形で57万戸超の賃貸住宅の管理を請け負っています。良いことずくめの様ですが、2年毎の賃料提示はレオパレスに握られ、築古になったアパートには自社のリノベーションの提案が直ぐ来て、それを承諾しなければサブリースの解約話を持ち掛けられたと言うような顛末話が集団訴訟では多く出て来ています。

     界壁なしのアパートをどうするのかと言う話に戻します。レオパレスは施工不良は同社の監督不行き届きであった事を認め、来年6月までに対象となる3万7853棟のアパートの調査を行い、同年10月までに改修工事を完了させたいと述べています。



     唯一の安心材料は、同社の自己資本比率と額は本年6月末時点で46.9%、1521億円、その内930億円が現預金となっていますので、倒産の心配はなさそうです。



    急成長の裏に不正 TATERU
     東証一部上場企業で収益不動産販売の株式会社TATERU(以下タテル・東京都渋谷区)に不正が発覚しました。同社は土地を所有していないがアパートなどの収益物件を持ちたい顧客をメインターゲットとしています。同社の上場以来の売上高推移を左記に記しました。毎年ほぼ倍以上に伸びています。同社のビジネスモデルの最大の特徴は、仕入れるのは土地情報だけで同社は開発用地を仕入れず、当該土地にアパートを建てたらこの様な絵姿と収支計算になりますという提案をします。開発用地を仕入れない事で同社は土地の在庫を抱えるリスクや資金負担を回避しています。しかしながら購入者は資産を持たないネットで集めた会員が中心だったので、好条件土地の出モノが出ても即断即決できず、已む無く自社で一旦仕入れて顧客に紹介する方法も少しずつ取る様になりました。自社で仕入れた土地は当然のことながら早期に販売する必要があります。



     17年頃から金融庁はアパートローン融資の審査を厳しくするように指導を出しました。事件は今年5月同社社員が西京銀行(山口県周南市)にあった顧客の預金通帳の残高を改ざんして提出したところから発覚しました。顧客Aさんの預金残高は23万円しかありませんでしたが、百万の桁に6を加えて預金残高を623万円に改ざんし1億円の融資を引き出しました。Aさんが不思議に思い、改ざんの不正事実が発覚しました。古木大咲社長は組織ぐるみの関与があったか調査すると約しましたが9月末現在未発表です。また西京銀行が不正行為を認識していたかは不明ですが預金6百万円で1億円貸すのは驚きです。ちなみにタテルのイメージキャラクターはサッカー日本代表のH選手です。



       


    6. 日本人の身長増加は停滞気味?

     最近街を歩くと若い人は体が大きくなったと感じる事が多かったので、具体的な数値を調べてみましたが、ここで驚愕の事実が発見されました。何だと思いますか?

     40歳代の男性の平均身長と20歳代の男性の平均身長は171.4cmでほぼ同じです。
    要はこの20年間日本人の体は大きくなっていないと言うことです。60歳代の人と40歳代の男性を比べると4.4cmの身長差がありますから、戦後の高度経済成長に沿って食文化や栄養改善が行われたものと推測できました。

     しかし、平成に入ってから日本人の身長の伸びは停滞しています。何故でしょうか? 身長の伸びには遺伝的要因と環境的要因があります。遺伝的要因で停滞している訳ではない事を見る為に韓国の数値を持って来ました。(下図の下段の表です)




     韓国の男性は40歳代と20歳代で4.3cmの身長差があります。20歳代の身長は男女ともに日本を超えています。しかし韓国の40歳代の身長は日本を下回っています。身長の国際競争をやろうという事ではなく、日本の身長の伸びの停滞は遺伝ではなく環境的要因が大きいのではと推測し、韓国のデータを引用しました。

     環境的要因で考えられるのは「食生活の乱れ」ではないでしょうか? 子どもたちが伸び盛りのときに朝食をしっかり食べないでスナック菓子やインスタント食品を中心としたジャンクフードでバランスの悪い食事をする。更に、ゲームや受験勉強で夜更かしをしたり、いじめやストレスで精神的に疲弊していると言う事も影響しているかも知れません。身長が高ければ良いという訳ではありません。推論ですが、一つの事象を追う事で日本の社会問題が見つかったと言う事です。


       


    7. 今後の勉強会の開催予定

    日時:H30年10月28日(日)14:00~16:00
    題目: 賃貸経営と資産管理
       「貴方の賃貸物件収支計画診断します」
    講師 : 当社代表 小山哲央  
        
    日時:H30年11月24日(土)14:00~16:00
    題目:第5期生②「公正証書遺言の作り方」
    講師 : 当社代表 小山哲央
        
    日時:H30年12月 9日(日)14:00~16:00
    題目: 賃貸経営と資産管理
    「貴方の賃貸物件の収益性アップの施策」
    講師 : 当社代表 小山哲央  
        
    日時:H31年1月27(日)14:00~16:00
    題目:第5期生③「財産把握とその評価」
    講師 :当社代表 小山哲央
     
        
    弊社管理物件入居率 
    95.4%
    1,871戸
       
    2018.9.22現在



     当勉強会は先着順、無料でどなた様でもお気軽に参加出来ます。ご希望の方はメール又は専用電話のいずれかの方法で事務局に 住所、氏名、電話、メールアドレスをご連絡下さい。
    ① メール:seminar@0021.to ② 専用電話:048-978-1121

     


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    あて先:marutsu@0021.to
    Q1 : 今号を①(全く面白くない)②(あまり面白くない)③(普通)④(良)⑤(最良)の5段階で評価するとどうなりますか?

    Q2 : 今後、取り上げて欲しい記事とか全体的なご意見・ご感想があれば教えて下さい。


       
     
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    マルヨシ通信 No.40

    ページ作成日 2018-10-16

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