マルヨシ通信No.31　民法改正で賃貸経営はこう変わるマルヨシ通信　No.31　民法改正で賃貸経営はこう変わる

マルヨシ通信No.31　民法改正で賃貸経営はこう変わる2018-01-25

マルヨシ通信No.31　

1．【哲央の部屋】シェアリング・エコノミー
2．【スタッフ紹介】私がお奨めしたい癒しの地
 3．【世界報道】完全個室のファーストクラス
4．【賃貸経営】民法改正で賃貸経営はこう変わる
 5．【資産形成】今月よりつみたてNISA開始
 6．　あら不思議、新しい掛け算の計算方法が話題です！
7．　今後の勉強会の開催予定

1．【哲央の部屋】シェアリング・エコノミー

　皆様、明けましておめでとうございます。平素よりマルヨシ通信をご愛読いただきまして有難うございます。

　２０１８年がどのような年になるか色々な予測がされておりますが、本誌では幾つかの切り口の中で今年は個人間でモノやサービスの貸し借りを行うシェアリング・コノミー(=SE)が益々進化・拡大して行く年になるのではと確信しております。

　IT関係の市場調査に強い情報通信総合研究所によるとSE関係では２０１６年１兆１８００億円のの取引があったとのことですが、２０２５年には10兆円規模に成長すると予測しています。SEを代表する業態としては元祖はオンライン・オークションのヤフオクから始まり、個人の住宅を短期で貸し出す所謂「民泊」のAirbnb、モノを売り買いするメルカリ、タクシーの個人代行を行うUberなどここ数年で次々に誕生しています。背景にはSE市場を牽引する若者がスマホを使いこなし、自分が気に入った衣類であれば新品でなくても構わないなどモノやサービスに対しての価値観が変わってきた点があります。勿論、急速なITの進化やその支援があっての話です。左記がSE市場が１０兆円産業に伸張すると予測させてくれる各取引分野の形態図です。具体的に動いているサービスを幾つかご紹介させて頂きます。

akippa
全国の空いている個人宅の駐車場や月極め駐車場を貸し出す。検索→予約→支払までをアプリで完結出来る簡便さが受けている。当社でもサービス実施中。

Anyca
個人が所有する車の貸し借りをする。現在の登録会員数は４万人。貸出し前に車両の撮影や保険付保も義務付けられトラブルがないようにしている

TaskRabbit
引越し、掃除、簡単な修理など家庭内の仕事を手伝うサービス。日本では昨年イケアが買収して家具組立要員を派遣している

airCloset
スタイリストが自分の好みに合わせて選んだ服の３着セットがレンタルできる

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2．【スタッフ紹介】私がお奨めしたい癒しの地

　日常生活でふと手を休めた時に「ああ、また行きたい」と思う安らぎの場所を紹介します。

山崎　せつ子　（売買営業部）
　私の故郷は長寿の島で知られる山口県の瀬戸内海に浮かぶ島、周防大島町です。淡路島、小豆島に次ぐ面積１３８平方キロの島です。越谷市の２倍ちょっとの面積ですから大きな島です。瀬戸大橋で本土と繋がっています。当地には老齢の母が一人で住んでいる事もあり、私は毎月母の顔を見に故郷に帰っています。

　周防大島町は最近になりNHKの「あさイチ」や民放の「YOU何しに日本へ」などテレビでもよく紹介されています。あのねのねの清水國明さんが町内の無人島で生活していることでも取り上げられました。島内には日本ハワイ移民資料館、戦艦陸奥記念館、作詞家星野哲郎記念館など見所も沢山あります。しかし、何と言っても島々の濃淡が織り成す自然の美しさは圧巻です。自然に癒されたい方は是非「おいでまっせ周防大島へ」

末永　大士（IT戦略部）
　私がお奨めする癒しの場所はVRZONEとおふろcaféです。普通、癒しの場所というと長閑な自然あふれる場所を思い浮かべますが、私はそうした風景よりも今まで体験したことのない物事を体験できる場所で癒しを感じます。VRZONEとは、新宿に昨年の７月から期間限定（終了時期未定）でオープンしたVRの体験型施設です。近年VRやMRの機器が色々発売されていますが、ここの施設では最新のVR機器を用いたアクティビティが体験できます。お薦めはマリオカートVRです。
次におふろcaféですが、こちらは簡単に言うとスーパー銭湯と漫画喫茶を合わせてもの凄くおしゃれにした場所です。

　ここではおふろミステリーという体験型ミステリーイベントが面白く、雰囲気も大変良かったです。それぞれホームページがありますので興味ある方はご覧下さい。

※MR(Mixed Realty)人工と現実の複合仮想世界を映す

青柳　由紀（賃貸管理部）
　私は癒しを求め、国内外問わず旅行をする事が好きです。つい最近訪れた場所は韓国ソウル。出産後10年ぶりの友人との旅行でした。韓国の冬は最高気温が０度に届かず極寒なのですが女同士のワイワイで身も心もポカポカに満たしてくれました。先ずはお腹。韓国料理というと辛いというイメージですが、辛さは自分で調整できます。安くて美味しい食べ物が沢山あります。中でもタッカンマリ鍋という長ネギやニンニクなどの香味野菜と鶏を丸ごと一羽入れて煮込む鍋料理は絶品です。シンプルですが奥深い味で健康によくカラダが温まります。ブラブラするなら東大門総合市場がお奨めで革製品のお店が有名です。街の至る所に女性の関心が高い美容のお店が沢山あります。あかすり、汗蒸幕、チムジルバン、骨気、エステなど。心身の健康と美しさがアップする韓国旅行は私を元気にしてくれる癒しの機会です。

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3．【世界報道】完全個室のファーストクラス

　読者の皆様は昨年何回海外旅行をされましたか？「海外旅行したい気持ちはあるが、長時間機内に閉じ込められるのは嫌だ」というような理由で敬遠されている方もいらっしゃると思います。お任せ下さい。昨年11月2日シンガポール航空( =SQ)がホテルの部屋のようなファーストクラス・スイーツのお披露目を世界各国のメディアを集めて行いました。下段の写真のように完全個室でリクライニングシートと収納可能なベッドを配してまさに空飛ぶホテルルームです。SQは世界１位の総合評価を４年連続で受賞している航空会社です。５年以上の機体は使わず、CA(客室乗務員)は肌荒れを起こしたり、体重増加でサロンケバヤという制服が着れなくなったら地上勤務に異動させられるほどサービスやホスピタリティーに気を配っている会社です。残念ながら、ファーストクラスの個室化はアラブ首長国連邦のエミレーツ航空が既に始めていましたが、こちらは席を囲ってあるだけで話題にもなりませんでした。このスイーツルームはエアバスA380sという大型機に導入されることになっています。

　既存の同機体のファーストクラスシートは１２席ですが、スイーツ仕様では６部屋に減らして２階のデッキフロアーに中央の通路の左右に１部屋ずつの配列にするようです。驚いたのは右の写真にあるようにカップルで一部屋ずつ占有する場合は中央のパネルを外して一緒の部屋にしてダブルベッドで使うことも出来るようです。ベッドは収納可能でソファにも使えるとのことですが、１９０ｃｍｘ６８ｃｍのサイズなので寝返りをうつには少々厳しそうです。ベッドの隣にはリクライニングシートもあり、離発着の時はこのシートに座るよう求められます。このシートもイタリアのポルトローナ・フロウ（Poltrona Frau）という高級家具のメーカーが特別に製作したとのことです。

　下段の写真はこのスイーツを使用する６名の乗客用に２部屋設置されたトイレ、シャワー、化粧室です。３ユニットが仕切られており夫々が広い作りになっているのに驚かされます。

　ご参考までに同じ機体のビジネス（写真左）とエコノミークラス（写真右）の仕様は従来と余り変わりません。

　このスイーツルームを搭載した機体は既に昨年12月21日にシドニーに向け最初の飛行を行いました。２０２０年までに新旧取り混ぜて19機になるA380sのファーストクラスを全てスイーツタイプに変えるようです。

　肝心の航空運賃ですが、SQの来年１月の東京＝シンガポール間はエコノミー７万１千円、ビジネス２９万円、ファースト９５万２千円でした。スイーツの価格は未発表です。

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4．【賃貸経営】民法改正で賃貸経営はこう変わる

　１２０年ぶりとなる民法大改正法案が昨年衆参両院を通過・成立し、６月２日に公布されました。この改正法の施行日は、公布の日から起算して３年を超えない範囲内と政令で定められており、現段階では平成32年（２０２０年）４月１日から施行されるという見方が強いです。賃貸経営のオーナー様にこれだけは知っておいて欲しいというポイントをまとめてみました。

賃借人の原状回復義務の明確化

新法６２１条
　賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常使用及び通常損耗並びに経年劣化を除く）がある場合において、賃借人が終了したときはその損傷を現状に復する義務を負う。但し、その損傷が賃借人の責めに帰す事が出来ない事由によるものであるときは、この限りではない。　

解　説
　新法では赤字で記載した条文がポイントです。即ち、通常の使い方をしていれば「退去時のクリーニング費用や、汚れてしまったクロスの張替えなどの原状回復費用は払わなくても良い。預けた敷金は全額戻ってくる。」という解釈になります。

　下記に公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 (＝日管協 ) が作成した賃借人に修繕代を請求できる・できないの具体的なアイテムを掲載しました。エアコンやハウスクリーニングの費用は請求できない修繕項目になっているので賃借人に負担して貰う為には賃貸契約を結ぶ際に特約を付けておく必要があります。同協会の指導では特約は暴利的でないなどの客観的、合理的理由が必要だと述べております。

■ 賃借人に請求できない修繕
〼エアコン・ハウスクリーニング
〼家具の設置による床のへこみ
〼冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ
〼ポスター掲示等のための画鋲の穴

■ 賃借人に請求できる修繕
〼タバコ等のヤニ・臭い
〼ペットによる傷・臭い
〼風呂の水垢、カビ等
〼戸建て住宅庭の生い茂った雑草

【出典】公益財団法人日本賃貸管理協会ガイドライン

賃借物の一部滅失による賃料の減額

新法６１１条
　賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰すことができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をする事ができなくなった部分の割合に応じて減額される。

解　説
　日管協が公表しているリスク・マネジメントマニュアルでは賃料減額と免責日数の目安は次のようになっています。

【計算例】　家賃10万円の物件でトイレが3日間使えなかった場合の家賃減額金額：

家賃100,000円 x 減額割合 30% x日割り
3日/30日 ― 免責日数1日= 2,000円減額

連帯保証人の債務極度額を明記

新法４６５条の２
①   一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約であって法人でない保証人は、主たる債務の元本、利息、違約金等について、極度額を限度としてその履行する責任を負う。

②   個人根保証契約は、前項に規定する極度額を定めなければその効力は生じない。

解　説
　賃貸借契約書に連帯保証人は賃借人が負った負債のうち、幾らまで負担しなければならない(＝極度額)と記載するようにというのが改正の内容です。但し、従前の契約には極度額は適用されません。また、改正後に契約更新する場合でも極度額を定める義務はありませんが、極度額を定めなければ保証効力を失います。

　極度額を使い切った時点で、債務があっても連帯保証人に請求できなくなります。つまり実質無保証状態になります。それでは使い切らないように極度額を思いっきり高額にすれば良いではないかという議論がありますが、妥当な極度額は契約期間中も家賃、原状回復費用、損害賠償等を考慮した金額設定が求められていますので、貸主側の一方的な言い分だけで決められません。

　賃貸管理業界の一般的な見方としては、金額が明示されることで保証人を断られるケースが増え、家賃債務保証の利用が増加すると見込まれています。下のグラフにある様に３年前の段階で保証会社の利用割合は56%になっていましたが、今後更に高まるでしょう。

賃借人による修繕

新法６０７条の２
　賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げる時は、賃借人はその修繕をする事ができる。

一賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにも関わらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
二急迫の事情があるとき。

解　説
　右記の新法条文の解釈で問題になるのは、相当の期間内とか急迫の事情という当事者間で判断が分かれる可能性のある文言が記載されていることです。これは色々なケースが想定されるので数字等を用いての明確な線引きができないからでしょう。日管協マニュアルに拠れば次のようなケースは急迫の事情と認定されるとの事です。
「２日前からトイレが使えなくなり、家主に修理依頼の電話をしたが、繋がらなかったので勝手に業者に修理を依頼した」

　施行まで１年ちょっとになりましたので今回の民法改正の要点をお伝えしました。

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5．【資産形成】今月よりつみたてNISA開始

　つみたてNISAが今月から始まりました。昨年の３月に本誌第21号で個人確定拠出年金(=IDECO)を採り上げました。ネット上の書き込みやメディアの評価ではIDECOと「つみたてNISA 」についてはそれぞれ厚労省と金融庁がバックアップしており、デメリットよりメリットの方が多いので投資や資産形成に経験のない人でも申し込んだ方が良いという意見が多いです。今号では今話題のつみたてNISAについて出来るだけ分り易く解説させて頂きます。

　先ず、NISAが生まれたそもそも論を簡単にお話します。背景は次の個人金融資産内訳日米欧の比較表を見て頂ければ一目瞭然です。

出典：日銀,FRB,ECBが2017年6～7月に公表したものを編集部にて編纂

　２０１７年6月時点で日本の個人金融資産は１８００兆円ありますが、その半分以上が銀行の預貯金口座に据え置かれており米欧と比べるとお金の生きた使い方がされていないという点にあります。根元を辿るとお金儲けに対する国民の意識の違いや金融、証券、保険、年金などの実学を教える学校教育のカリキュラムがないなどの問題が横たわっているのかも知れませんが本筋から外れますのでここでは言及しません。

　市場のお金を動かす為には現預金の割合を減らして少しでも投信や株式に移行させたい政府・金融庁の方針や強い意欲が見受けられます。

つみたてNISAとは？

　つみたてNISAの概要を説明致します。つみたてNISAは投資信託です。株式投資ではありません。「投資信託などやった事がないのでやり方が分らない。大きな額での投資は怖い…」という方はご安心下さい。つみたてNISAは小額からコツコツ積み立てるという安全性の高い投資を行います。毎月３万３千円を限度として２０年間コツコツと積み立てます。また、投資できる商品は金融庁がお墨み付きを与えた安定的に資産形成ができる商品に限定されていますので、他の投資方法よりも比較的リスクが小さくなります。２０１７年11月22日現在で１２４本あり、この数は増えて行くと見込まれています。長期で安定的に資産形成をしたい人、あるいは忙しくて投資対象銘柄を自分で選んで投資するのが億劫な人向けの制度です。その中で最大のメリットはつみたてによって生まれた利益にかかる税金（20%）が非課税になることです。

　「つみたてNISAがどのような制度なのか？」を一覧でご理解いただく為に、現行NISAと通常の株や投資信託との比較表を作ってみました。３通りの投資信託や株式投資を見比べてその機能の違いやメリット＆デメリットが浮き彫りになると思います。

＜注釈＞
①   金融庁の定める条件：TOPIXなど国内資産に投資して比較的リスクの少ないインデックス型から海外資産に投資するアクティブ型まで明確に分類した。対象商品は金融庁への届出制。毎年の運用管理手数料にも上限が定められインデックス型0.5%以下からアクティブ型1.5%以下とし、費用明細は投資家に通知。購入手数料は0%(ノーロード)。毎月定額購入
②   ETF(=Exchanged Traded Fund)：上場投資信託と訳されTOPIXや日経平均株価指数などを基準になる株式を組み入れて指数と連動させるのでリスクは比較的少ないとされる。
③   REIT：不動産に特化した小口投資ファンド。1口10万円以下のモノもある。
④   現行NISA(120万円/年)とつみたてNISA(40万円/年)の両方の併用はできない。どちらかを選択する必要あり。

つみたてNISAとIDECOの比較

　NISAと同じく、運用益にかかる税金が非課税になる制度に個人型確定拠出年金(=IDECO )があります。この制度は投資信託などを積み立てて老後の年金を作る制度です。運用益にかかる税金が非課税になるのは同じですが、それぞれの制度で大きく異なるのは運用期間です。IDECOはあくまでも年金の上乗せを目的とした制度で、原則６０歳まで資金を引き出す事が出来ません。５年、１０年後に使うお金の運用には向いていません。掛金が所得税控除の対象になるのはIDECOだけです。つみたてNISAもIDECOもリスクを少なくして個人の資産形成を進めて貰おうと国が優遇政策を用意して支援しているものです。

　株式投資までは踏み切れない人でもこの２つは利用しない手はないと考える人が多いです。

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6．　あら不思議、新しい掛け算の計算方法が話題です！

　斜めに線を引いて交点を数えるだけで掛け算が簡単に計算できる新しい計算方法が話題です。９９９ｘ９９９の計算は大変です。

先ず一番シンプルな計算です。
①   左下から右上に１本線を引きます
②   スペースを空けて同方向に２本引きます
③   左下から右下に１本線を引きます
④   スペースを空けて同方向に３本引きます
★   枠で隔てられた交点を足して合計数字を書き出します。1、5、6= 156が正解

0の線を引きますが、交点は計算に入れません。
①   左下から右上に１本線を引きます
②   色を変えて0の水色線を同方向に１本引きます
③   スペースを空けて同方向に３本線を引きます
④   左下から右下に２本引きます
⑤   同方向に２本、スペース空けて更に１本引きます
★   枠で隔てられた交点を足して合計数字を書き出します。2,2,7,6,3=22,763が正解

交点の数が一つのブロックで二桁になった場合は左隣のブロックを一つ足す形になる。
例）左から３つ目の枠の交点の数が14になった場合、そのブロックの交点は４として左隣の交点の数が8+1=9 になります。
★ 交点の数は左から 3,9,4,8,3=39,483が正解

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7．　今後の勉強会の開催予定

日時：H30年1月28日（日）14:00～16:00
題目：越谷市民活動支援センター主催
市民講座「相続入門」~知る・知らないが大きな差~
講師：小山　哲央
場所：「越谷市民活動支援センター」
越谷駅東口徒歩1分ツインシティB棟　　
5階　セミナールームＡ+B

日時：H30年2月4日（日）14:00～16:00
題目：①賃貸住宅経営激動の時代どう生き残るか
講師 :　小山哲央
題目：②不動産オーナー向け確定申告の周到な準備
講師 :　税理士法人シリウス代表・田中博史先生
場所：「越谷市民活動支援センター」
越谷駅東口徒歩1分ツインシティB棟　　
5階　セミナールームＡ+B

日時：H30年3月11日（日）14:00～16:00
題目：第4期No.4「贈与を活用した相続対策」
講師：小山　哲央
場所：「越谷市民活動支援センター」
越谷駅東口徒歩1分ツインシティB棟　　
5階　セミナールームＡ+B

日時：H30年3月25日（日）14:00～16:00
題目：「不動産オーナーの為の法人設立」
～法人化したいオーナーが急増している訳～
講師：税理士法人シリウス代表・田中博史先生
場所：「越谷市民活動支援センター」
越谷駅東口徒歩1分ツインシティB棟　　
5階　セミナールームＡ+B

　当勉強会は先着順、無料でどなた様でもお気軽に参加出来ます。ご希望の方はメール又は専用電話のいずれかの方法で事務局に住所、氏名、電話、メールアドレスをご連絡下さい。
① メール：seminar@0021.to　② 専用電話：048-978-1121

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あて先：marutsu@0021.to
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弊社管理物件入居率
94.24％
管理戸数
1,810戸
2017.12.23現在

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マルヨシ通信　No.31　2018.1

ページ作成日　2018-01-25

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